南通如东掘港项目市场篇.doc

目录壹:关于城市功能布局及发展趋势的评估一、地区产业发展二、与周边苏中南城市区位比较1、在建城区和人口发展方向分析2、国内生产总值分析3、主要劳动力情况分析4、自然特征、风俗文化三、人口与生活状态分析1、人均可支配收入分析2、居民储蓄存款余额分析3、城镇居民生活基本情况分析四、城市行政区划特征五、市政建设效应评测1、关于规划理念的分析2、关于2006至2010年建设规划的分析六、结论贰:如东房地产市场综合评估一、综述1、房地产投资和消费主题2、市场存量3、房地产价格4、本土房地产企业二、供应分析三、需求分析1、市政动迁拉动住房需求2、改善居住条件需求四、价格分析五、相关政策分析1、关于房改政策2、关于房地产管理制度六、产品品质分析八、其他影响房地产市场的因素分析1、三级市场走势2、城市外来人口导入的消费拉动效应九、结论叁、项目开发战略建议一、对城市房地产宏观走势的判断二、本项目开发战略必须注意的问题及原则三、政府合作建议四、产品定位建议附件1、如东县城市规划2、如东县在销楼盘统计表序本项目无疑将成为如东有史以来第一个“房产航母”。因此,本报告将不单单局限于掘港市场的范围,“放眼如东”,将是对本项目所提出的第一份认识。本市场篇并不拘泥于泛泛的市场堆积及机械的数字铺陈,我们希望客观理性的对整个如东的城市特质以及楼市发展空间作出把握。同时,基于专业的研展理论及实务经验,对本项目的开发模式作出建议,作为本项服务决策咨询系统的一份市场服务报告,希望能为公司了解市场深层问题,建立初步产品定位予以建设性佐证。壹:关于城市功能布局及发展趋势的评估逻辑:“城市经营”的执政理念已在中国政界得到普及,城市化进程的最大得益者亦是房地产开发。从城市未来的远期效应来支撑目前项目的价值体系,是项目决策的先提条件。切入点:沪宁沿线及沿海城市比较,城建效应评估。一、如东地区产业发展分析2004年,如东县国民经济运行态势良好,全年国内生产总值达110亿元,%,人均国内生产总值达8327元,按汇率折算,超1000美元。在经济发展的同时,城乡居民收入呈快速增长。据城乡住户抽样调查资料,全年城镇居民人均可支配收入达8282元,%;农民人均纯收入3602元,%。均比去年提高约1个百分点。年末财政收入过10亿元,%。如东县国民生产总值对比图如下:作为房地产专业的研展评估,上述GDP增长尚不足以对我们的论证产生直接依据,在此,我们运用偏离——份额分析法,即Fi(T)=,(Fi(T)表示T时期整个地区i产业的经济活动水平,Fij(T)表示T时期j地区I产业经济活动水平),来定量地分析本区域经济增长中结构决定因素所起的作用。翻开几年来县政府工作报告,我们不难看到一个不争的事实,2001年之前,如东一、二、三产业在国民经济中的占比一直是一产占比较大,工业经济、服务业处于次等地位,2004年之后,一、二、三产业比已转化为二三一,,工业化进程不断加快。-----,如东第三产业结构分量为正值,而第一和第二产业结构分量为负值,地区经济结构有所改善,但目前区域经济增长中的结构推动效益明显,竞争力因素不具有优势,我们在对如东相对比重较大的第二产业的行业比较中发现:目前的主要工业项目集中在掘港一带,在重大项目不多的情况下,支持高位增长的能量不丰。重点骨干企业支撑作用不强,50强企业有一部分出现了下滑趋势,有的出现了退位退档现象。列入新增长点的26家企业,增长态势也不尽如意,没有起到应有的拉动作用。产业升级步伐不快,缺乏高技术含量及高附加值产品。运行制约因素比较突出。一是供用电矛盾十分尖锐。二是流动资金紧缺。三是人力资源匮乏。四是工业用地指标严重不足。五是主要原辅材料缺货价格上扬。六是外贸出口退税率降低,对外贸出口企业的影响较大。本区域产业发展的概括性认知:开放型经济日益凸现,国民经济持续增长,综合经济实力低于苏南(苏、锡、南、镇)平均水平,产业升级起步较迟(高新产业滞后,企业创新能力不强,服务业发展水平不高),民众增收幅度不大。二、苏中南城市区位比较分析鉴于如东城市发展的后起之势,我们着眼于通过沪宁沿线诸多城市的横向比较,提供较为具像,同时具有参照意义的城市认知度。以下数据为各地区平均水平。在建城区和人口发展方向分析如东现有113万人口,人口密度较高,但考虑到未来“如东县城规划建设成为30平方公里、30万人口规模的中等城市的远景构想”,县城“一心两轴三带,组团式发展”的规划格局。人口密度将进一步提高。