南通市别墅项目市调报告.doc

目录环境篇城市结构(图)城市总述城市总体规划市场篇宏观住宅市场微观市场分析三、定位篇四、项目篇地块分析SWOT分析项目建议●通位于江苏省中部,长江入海口北岸,在地理位置上,与苏州、宁波同为上海都市圈三个副中心城市,辖如皋、通州、海门、启东4市(县级),海安、如东2县,崇川、港闸2区和南通经济技术开发区,面积8001平方公里;●大南通城市结构规划将以南通市为市域中心,金沙、掘港、如皋、海安、海门、汇龙为市域次中心,以204国道、通吕公路、金掘公路、宁通启高速公路为城镇主次聚合轴,形成完整的扇形空间结构。常州市无锡市苏州市连云港市盐城市上海市南京市徐州市沿海经济发展轴:形成以204国道为依托的沿海城镇聚合轴海安、如皋城镇圈:现状:经济发展一般,农业开发为主,工业处于转型期引导:以如城海安为中心,城镇相向发展,形成“双核型”城镇空间结构掘港、长沙城镇圈:现状:经济实力较弱,以农业开发与滩涂养殖为主;引导:以发展掘港镇为重心,形成“母子型”城镇空间结构沿江经济发展轴:以宁通启公路为依托的城镇聚合轴南通市城市圈:现状:经济实力最强,市域政治经济文化中心;引导:以南通市为中心城市,海门、金沙、长江镇为次中心城镇,形成“一主三副”城镇空间结构汇龙、吕四城镇圈:现状:经济实力较强,海洋渔业、养殖业、加工业初具规模;引导:依托道路交通,形成以汇龙为中心,吕四、和合、南阳“众星拱月”型城镇空间结构 ————南通城市结构图2、城市总述1)南通经济发展与地位◇近年来,南通经济高速发展,特别是2002年以后,南通GDP年增长率均超过了10%,%;南通在长三角经济体系中地位显著,是接受上海经济辐射的江北第一城,其开发与建设有助于打造沪苏通“金三角”,拉动苏中、苏北地区经济增长,%,仅次于苏州、无锡与南京;按照南通市十一五规划,南通市在长三角经济体系中的定位是:上海大都市圈的副中心城市,长三角重要的基础工业和先进制造业基地,长三角北翼的现代物流中心;相对于长三角其他城市,南通的主要发展优势在于其区位以及优势产业的积聚,主要发展劣势在于其当前的城乡结构与产业结构。2)南通在长江三角洲的优势:◇区位优势:江海交汇,水资源及港口等相关产业发达,自然区位便利以及经济区域化程度、区域开放度较高;◇产业优势:轻纺、造船、机电、建材、化工产业发达,其中轻纺工业历史悠久,仍为支柱产业,这些特色产业已形成集聚效应;南通在长江三角洲的劣势:◇城乡结构:人口多、农业人口比重大,城市化水平较低;◇产业结构:第一产业比重较高,传统产业的产品市场份额偏大,高新技术产业特征不显著,比重偏低,整体水平不高; 3)人口结构与消费水平◇2005年年末,,,%;◇全市农业人口比重依然较高,%,海安、如皋的城镇化率在25%左右,%、%;◇南通市全社会固定资产投资与消费品零售总额在02年以后增幅加快,人均GDP与城市居民人均可支配收入也以10%以上的速度增长。4)产业结构与规划◇南通在最近几年产业结构升级速度较快,第一产业比重逐年下降,工业在国民经济中的比重最高;◇按照规划,南通市区将形成“一主”:国家级南通经济技术开发区;“二副”:崇川、港闸两个省级开发区;“二带”:沿江、沿河产业带;“六口”:陈桥、横港等6个道口经济板块;“十区”:陈桥、幸福、闸东等10个工业集中区的产业布局结构;◇南通特色产业(如,纺织服装、精细化工、船舶制造)正逐渐形成聚集效应,这将有助于南通在长三角开发中实行“错位竞争”,打造上海扩散产业的协作基地,以及长三角的加工基地。5)交通布局与规划◇公路:已建成204国道、宁通高速、沪嘉浏高速、沿江高速、苏嘉杭高速、连通高速;◇铁路:新长铁路南通段、宁启铁路、沪通铁路、南通铁路港口支线◇大桥:苏通长江大桥、崇启大桥、崇海大桥◇港口:南通港,与世界上65个国家和地区的199个港口通航,江海岸线绵延430多公里。在建洋口港是江苏唯一可建10万吨至20万吨级国际性深水大港的理想港址,将形成江苏最大的出海入陆通道。苏通大桥 3、城市总体规划南通市以主城区和开发区为基础,相向靠拢,两头延伸,形成沿江带形发展的态势。远景进一步向东南发展延伸,与通州、海门相向发展,形成沿江“组群式”城市结构。港闸区传承国际资本和民间资本转移,辐射苏北的门户,以工业和商贸为主的现代化北城区;以发展电力、钢铁、造纸、建材、纺织、电子、医药化工为主,居住、公共设施相应配套的城市组团。主城区是全市的政治、经济、科技、文化、金融、贸易中心。原有工业用地进行调整、改造,形成生活居住全面配套的综合性城市组团,包括老城区和新城区。开发区是新兴的城市门户,以发展现代纺织、精细化工、出口加工、电子等高科技产业为主;配套居住板块。江海港区以发展大运输量、大用水量的港口工业和仓储业为主的新区。港闸区主城区开发区江海港区二、市场篇1、