广州保利番禺区桥南项目定位报告.doc

广州保利番禺区桥南项目定位报告***2010-07保利番禺区桥南项目定位报告项目印象?区域项目位于番禺区市桥南,沙湾镇南部居住规划区内,距市桥中心仅10分钟车程。本地块地理位置:本项目位于广州市番禺区沙湾镇桥南街市良路南侧,南城路北侧,离番禺市桥2000米,到广州市天河体育中心,车程约40分钟。2003,2010年沙湾镇城市规划将市良路靠近沙湾水道规划为高标准的南部住宅示范区,规划该区可容纳20000人。项目处于规划区内。沙湾镇南部居住区番禺市桥2000米本案项目印象?配套项目为市良路与南城路交汇处,交通便利,且周边楼盘多,区域居住氛围浓厚,但步行可享配套不多番禺市桥本案本案项目位于2007年番禺地王“万科金色城品”对面,周边同时还有金沙湾花园、昊龙花园、喜盈雅境等项目,区域比较成熟,是沙湾镇比较成熟的居住区域。那个位置环境还不错,在南郊,周边也挺多楼盘的,交通挺好的~—番禺市桥珠宝店老板钟先生项目印象?四块四至无景观资源。项目两面临路,存在一定的噪声影响;南面是未开发的居住用地。项目本体本案市良路南城路南临池塘东临南城路北临市良路马路及住宅东面南城路南临池塘北面市良路及住宅本案西临农地西农地项目印象?经济指标中低容积率、小规模、限高60米限高60米其他条件内容项目2580平方米公建面积?30%绿化率46>8000平方米建筑面积番禺区桥南街市良公路南侧地块名称22978平方米占地面积23>.2容积率市良路南城路未开发住宅用地项目印象番禺市桥南?无景观资源?中低容积率小规模项目思考:无资源支撑,同时面临地块规模不大,项目如何定位,区位?距市桥中心仅10分钟车程。配套?步行可享不多,但居住氛围浓四至?临路有噪音影响指标?小规模、限高60米市场背景1项目竞争市场环境1、片区住宅市场分析2、区域公寓市场情况竞争项目分布番禺奥园冠军城中颐海伦堡喜盈雅境昊龙花园尚东尚筑桥南板块待售项目周围板块在售项目桥南板块在售项目万科金色城品星辰时代豪园博学公馆奥园广场雅居乐福景路项目桥南板块住宅市场:在售供应量少,主流户型为110-150?三房,销售均价为12000元/?毛坯,平均销售速度20套/月。番禺奥园冠军城4010000(毛坯)三房单位:94?、118?、130?四房单位:140?3房、4房番禺桥南街中华大道893号昊龙花园尾货阶段113000(带3000装修)110-300?3-5房沙湾镇市良路9号(市桥南区金业别墅花园内)2017000(毛坯)136?复式4房番禺沙湾镇得贤路837号万科金色城品411000(毛坯)208?和310?4房光明南路南区公园对面(番禺奥园附近)喜盈雅境2716000(毛坯)21000(带6000装修)三房:123?、149?四房:180?3房、4房番禺市桥南区福德路223号海伦堡流金岁月销售速度(月/套)均价(元/?)面积区间在售主力户型位置项目户型:主流三房区间为110-150?,主流四房区间为140-310?,少量一房二房单位;价格:毛坯价9500-16000元/?不等,主流区间为12000元/?,带装修的项目走品牌豪装路线,装修值2500-6000元/?。销售情况:小户型项目和品牌项目消化速度较快,月均20套。桥南板块:舒适型住宅项目户型入门槛为130?三房,毛坯均价13000元/?,总价165万起,月销售速度为17套/月,主力客户群为番禺本地客20427销售速度(月/套)(万?)周边拥有信和超市、大润发购物广场、奥园广场等购物场所,拥有市桥实验小学、禺山高级中学、番禺中学、象贤中学165-18012000(毛坯,实际成交价,2期对外报价17000)复式四房:136?万科金色城品禺山高级中学、番禺中学南区校园、市桥实验小学等数家优等教育资源,社区内将配套建设高标准的省一级小学、幼儿园等教育设施230-35011000(毛坯)四房:208?和310?喜盈雅境距离三号线市桥站为10分钟距离,周边配套有禺山高级中学(省一级学校),市桥实验小学,南珠商贸城等190-36016000(毛坯)21000(6000装修)三房:123?、149?四房:180?海伦堡流金岁月配套总价区间(万元)均价(元/?)面积区间项目舒适型项目特点:周边配套成熟,交通便利;大规模社区,社区拥有超市、幼儿园等配套户型设计宽阔舒适,三房区间为110-150?,四房区间为180-200?,另有136?复式产品;产品创新,万科金色城品的20?入户花园,入户花园及阳台成180度角度,户户有景,可双向观望不同的小区景观。喜盈雅境园林由泰国专业园林专业设计公司万科金色城品展现了最新研发的户型产品——空中叠院1海目前在售户型有123?3房、149?3房和180?4房,其中毛坯均价16000元/?,带精装修6000元/?的单位均