某酒店式公寓项目策划方案.doc

项目前期策划方案第一部分市场分析项目市场分析类比项目分析总结第二部分产品项目简介案名建议产品功能定位产品形象定位酒店式公寓与一般公寓的不同之处 预计出现问题产品配套经营模式项目诱人分析第三部分价格价格定位价格策略第四部分客户客户来源客户分析第五部分广告媒体选择媒体策略公关三、促销第六部分渠道第七部分销售控制销售目标销售周期营销组合表第八部分合作方式第一部分市场分析项目市场分析类比项目分析帝景台户型面积:原大户型改造单套间建面13-34平米、5种面积配套:装修带家仫电器价格:按套计价6-23万,折后售价3990元/㎡起价,均价6700元/㎡,付款方式一次性、按揭宣传:宣传单张,主诉求投资精品产品总结:畅销原因入市时间早,抓住市场时机,使消费者具备一种新鲜感;地理位置好;劣势:由大户型改造,使用率低;结构通风、采光不好;目标消费意识加强;御天名苑户型面积:,建面8-33平米,主力面积11-19平米价格:8-11M2/3-9万,12-19M2/8-13万20-33M2/13-16万总结:优势推广时间早;总价低,客户易接受;地理位置好,出租率高;劣势结构通风、采光不好;无阳台、煤气禁用;世纪新天配套:毛坯交付价格:1870-3000元,均价2335元/㎡,付款方式一次性、按揭宣传:惠州日报、惠州速递、惠州广播电视报、现场条幅,主诉求小户投资居住精典总结:优势推广力度大;样板房装修具有较强的吸引力;相对于御天名苑、帝景台来说,小户型为规划设计户型,阳台、通风相对较好劣势采光不好;地段风水较差;价格高;鸿业自由港户型面积:30-50平方米配套:交付时豪华装修带家具电器价格:2800-3700,总价12-15万/套宣传:惠州速递、惠州日报报眼广告、围墙总结:优势户型较好地理位置好劣势推广力度小;开发商实力不够雄厚,前期工程进度慢;总结本项目优势项目前后信道,交通十分便利;临近滨江公园,可尽享区内的成熟配套户型设计量身定做,无改型而造成的影响;劣势竞争压力大;按照其规划图纸,靠北面中间两套其采光窗与卧室均为北面,而正中间四套采光及通风相对较差。应归避问题总价不宜过高;广告推广力度要强;服务管理实行酒店式管理,进驻金牌管理公司;第二部分产品案名建议案名:滨江国际公寓、银河经典参考:滨江晶典案名诠释:“经典”同译“精典”、“经典”意为精致、小巧,经世典范,适合于小户型宣传,让人顾名思义。产品功能定位定位:酒店式独立公寓定位诠释其一,它类似公寓,拥有居家的格局和良好的居住功能,客厅、卧室、厨房和卫生间,一应俱全。定位分析而本项目所提练基准点有:位置。滨江大堤唯一“宝地”;配套。全套生活、商务服务,超市甚至婴儿托管所都要有。完整计划。每年、每月,甚至每周的租务计划都应该有;酒店式公寓与一般公寓的不同之处项目酒店式公寓普通小户型经营方式委托酒店式管理集团经营,经营规范业主自我经营,直接面对客户,易发生纠纷物业管理者知名酒店经营管理集团,物业管理公司客源客源客源稳定且客户群档次高业主自找或委托中介机构,不稳定且档次参差不齐服务酒店式服务,国际水准,常规物业服务租金水平接近酒店标准,整体经营,避免相邻竞争普通公寓标准,相邻竞争激烈居住享受全套酒店式感觉居住空间单调物业前景产品生命力强,存在长期需求过度性产品,前景不明朗 预计出现问题此项目地位位置绝佳,很适合居住,但作为酒店式经营模式,周边商业特别是较高档企业还不够成熟;酒店服务管理难以招商;产品形象定位广告语:与酒店同步的居住模式宣传主题:酒店式公寓来到惠州高效·快捷·时尚之生活主张投资主题服务月产品配套家具配套通讯系统每户预留电话、宽带网络外线接口。净化水装置净化水装置实现五层净化,饮用水、生活用水独立分开,生活品质不言而喻。完善的生活配套供电系统、供水系统、空调、通风及消防系统、智能安防系统、信息统一。管理服务商务服务:复印、传真、打印等经营模式 项目诱人分析居住环境相比之下,酒店式公寓比普通小户型有更多居住、投资方面的优势。投资分析:成本低,风险小,灵活性大,容易实现滚动置业;小户型出租空间大,可以作居住用,也可以作办公房,租金除供楼外还有盈余;花费较低的价格却能享受高价房的功能;总价低首付款与每月还贷款压力小;地段好,房子个性鲜明,升值空间大;入住方便,功能齐全,生活配套完善,提供酒店式物业管理满足了年轻人对日常生活方便、快捷的需求;减轻了投资者再行设计装修所要承受的经济和精神压力:位于市中心,工作休闲便利。第三部分价格价格定位所以,我司建议本产品单套面积宁可缩小单位面积,其总价控制在10万元以内。以十万元,35平方面积来算:价格策略低开高走在楼盘开售之初定以较低的价格,然后再逐步渐进提高理由:开可以先声夺人地吸引市场视线,引起置业者关注,从而迅速地聚集起人气。低开使发展商在物