中小户型偷面积专题(1)说课材料.ppt

中小户型“偷面积”专题花样年营销中心2008年7月前言近年来,随着房地产市场竞争的不断加剧,市场对产品创新的要求正在不断提高,出现了众多创造性的”偷面积”设计,作为产品创新重要部分的“偷面积”设计,也已经逐步发展成一门显学。对任何试图在产品创新领域有所进步的开发企业来说,探讨并分析这一市场现象都已经变得非常必要。而对于目前市场上出现的纷繁芜杂的“偷面积”现象,也需要有一个系统的总结性梳理。考虑到各种不同产品类型“偷面积”方法的通用性,本次研究将主要针对普通住宅中的中小户型住宅产品的“偷面积”现象而展开。中小户型的定义偷面积限制政策导读“偷面积”市场背景“偷面积”的方法综述市场结论报告架构中小户型定义所谓中小户型其实是一个模糊的相对性(相对于大户型)慨念,可以理解为具有相对完全的配套及功能齐全的“小面积住宅”。一般来说,中小户型在房间数量上不超过2个,卫生间数量则以1个为主。中小户型的面积标准通常也是不同的:深圳、北京、上海等大城市一般在80平米以下;而在一些二三线城市,则有可能达到90平米左右。另外,南方城市与北方城市相比,由于气候的条件不同,也导致南方城市的中小户型户型面积相对要小一些。相对性区域性市场背景—房价因素房价高企使许多居民相对购买力降低,造成户型建筑面积不断变小。由于房价走高,导致人们在有限的购买力情况下不得不购买小户型单位(其实消费者对宽大户型需求几乎是绝对的),因此,开发商为消解决消费者对户型面积的这一心理预期与现实之间的落差,开始进行“偷面积大赛”,从而适当满足普通消费者在房价高企的市场形势下对大面积的心理需求。房价收入比比值提高过快,导致人们相对购买力降低。注:以上数据来自各城市年度统计年鉴。深圳“人均可支配收入”在o5年由于统计口径发生变化而出现下降。市场背景—土地成本/市场竞争最近几年,土地价格开始直线上升,在土地价格和房价双双提升的情况下,建筑成本在开发成本中的比重实际上有所下降。在此情况下,商品住宅由于偷面积而新增的建筑成本在总成本当中并不显著,对于希望在市场竞争中出彩的楼盘来看,偷面积具有莫大的吸引力。土地成本在开发成本中比重加,建筑成本比重下降。市场竞争的烈度在加强,对产品创新不断提出新的挑战。随着楼市竞争的不断加剧,在全国大多数地区,商品房供不应求的时代已经不复存在。市场竞争对产品创新提出了空前的挑战,在某种程度上,偷面积是得到开发商和业主双方都积极追捧的为数不多的共同语言之一。市场背景—70/90政策/计算标准06年6月推出的70/90政策对90平米以下的中小户型比重作出了强制性规定,但许多楼盘由于地段和市场的差异需要更大比重的大户型产品,因此,在保证建筑面积满足政策限制的前提下,通过“偷面积’的方法扩大户型的使用面积逐渐成为一种市场主流。必须要出的是,近乎全国统一的计算建筑面积的标准存在一定的可利用空间是导致偷面积出现的直接原因。除此之外,许多地方政府出于各种各样的考虑,在较长一段时间内,对于游走的法规边缘的偷面积行为也采取了近乎默认的政策,这也是偷面积得以产生并发展的重要前提。70/90政策限制了户型面积,使偷面积成为必要。计算建筑面积的的标准存在利用空间。中小户型的定义偷面积限制政策导读“偷面积”市场背景“偷面积”的方法综述市场结论报告架构一般性方法分类分析