青岛市商业物业市场分析10.doc

青岛市商业物业市场分析一、青岛市商业发展与布局的现状分析1、青岛市商业的发展历程解放以来,青岛市商业业态的发展与布局可明显地分为二个时期:第一个时期:从解放初期至80年代初期这一时期商业业态的发展与布局与计划经济是密不可分的。在计划经济体制下,国有商业系统一统天下,零售业态根据商品分配渠道和行政管理体制分为百货商店以及五金、交电、钟表、眼镜、文体用品等各类专业店,还有粮店、副食品店、菜店等。与计划经济相适应的商业布局是:中山路成为市级商业中心,以第二百货商店至第六百货商店为核心,加上辽宁路、振华路等路段,形成了一批区域级商业中心。第二个时期:从上世纪80年代末至今,青岛市商业业态的发展进入了第二个时期上世纪80年代以来,经济的迅速发展以及居民收入水平的提高给商业带来了巨大市场。随着我国社会主义市场经济体制的日益完善,短缺经济的结束,以及"买方市场"的形成,商业的竞争更是达到了白热化状态。由此,青岛市的商业业态开始出现两个明显的变化趋势:一是业态形式的多元化发展。除原有的中、小型百货商店开始进行单体规模扩张以外,陆续出现了超级市场、方便连锁店等零售业态。二是商业格局的重构。由于中心城区规模的扩大以及城市功能结构的调整,大量的城市居住区建在原中心城区的外围,城市人口分布格局发生了很大的变化,突出表现为中心城区人口的外迁。同时,各种业态有不同的市场定位和选址要求,因此,原有的零售商业分布格局迅速被打破,商业中心的发展也进入了竞争、分化的时代。突出表现为新城区商业中心的迅速崛起和方便连锁店的广泛渗透。2、青岛市商业发展与布局现状特征(1)多种商业业态竞争的格局已初步形成。上世纪90年代以前,青岛市零售业态是百货商店和各种专业商店一统天下。1994年,海滨食品店开始了其连锁经营的道路。截止到2000年12月,海滨食品有限公司已经拥有29个连锁店和一个配送中心。亨得利钟表眼镜公司则是专业店连锁经营的代表。96年百盛南山超市的开业及成功标志着超级市场在本市的正式诞生。它以低廉的价格、自主购物出门结算的交易方式吸引了众多的顾客,给岛城零售业带来了巨大的冲击和震撼。98年开业的东泰佳世客则为青岛市引进了一种新型的零售业态。它的物业中包括了超级市场、百货商店、各种专卖店、书店等各种零售业态,甚至还包括了饭馆、电子游戏室、保龄球馆等餐饮娱乐设施。这种在国外称为ShoppingMall的零售业态,在我国则被称为多功能购物中心。(2)以大型百货商店为主体的多个商业中心已然形成。青岛市自90年代以来,大型百货商店进入了超常规发展时期。91年华联商厦竣工开业,拉开了大商场建设的帷幕。在短短八年的时间里,国货新营业楼、利群商厦、崂山百货大楼、东方贸易大厦、人民商场、发达商厦、北方国贸大厦、华隆商厦、第一百盛、三百惠、当代商城等多家现代化大型百货商店相继开门纳客。这些大型百货店绝大多数集中在中山路、台东、李村这三个商业中心,与众多的专业店一起构成了本市最繁华的商业中心。其中中山路及其周边地区属市级商业中心,台东和李村则是区域级商业中心。(3)商业街、步行街建设已初具规模。目前青岛市已形成的商业街有:中山路综合商业街,这是目前青岛市知名度最高、规模最大、商业业态最为完整的商业街;向阳路综合商业街,是近年来崛起的一条新兴商业街;此外还形成了云霄路美食一条街,汇集了各种名特小吃及特色菜点,