[教学设计]巢湖凤凰名城美食街招商方案.doc

[教学设计]巢湖凤凰名城美食街招商方案凤凰名城?美食休闲街招商策划方案百宝堂商业地产顾问机构2012年9月一、巢湖商业市场分析(一)宏观分析1、城市规划格局城市规划思路:“一腹两翼、拥湖发展”,重点发展政务新区和滨湖新区,推进老城区旧城改造、推进政务区入区项目,完善公共配套设施建设。巢湖市整体发展格局为东向发展,融入长三角经济圈。老城区——商贸、金融、信息、文化教育中心,兼居住、游憩功能;政务区——经济技术开发区,是现代工业基地,兼居住、游憩功能滨湖新区—是居住、旅游功能的综合区。2、城市功能定位华东地区以水文化为特色的旅游休闲度假基地;“长三角”地区生态农产品生产基地;资源节约型的加工制造业基地。3、消费特点吃、穿、用商品销售全面增长,消费热点明显(二)商业特点1、巢湖整体经济持续增长,人口总量、人均收入消费能力稳步上升,并在新一轮的城市规划下城市未来发展能力得到提升,为城市商业的发展奠定了良好的宏观市场背景;2、巢湖商业市场已经发生转变,各种商业形式、超前形态已经进入,零售业竞争日趋激烈,以沃尔玛为代表的大卖场业态集中进入;3、市场投资主体与方向已经转向商业地产,资金与市场关注度倾向商业地产;4、城市商业市场近两年发展迅速,市场投放量比较大;5、开发热点集中在老市区、并逐步向外扩张;6、新建集中商业向Mall的形式发展,集餐饮、娱乐、购物、休闲于一体;6、定位上走中高、高端路线,在此基础上细分市场。(三)商圈分析市级中心商圈人民南路商业中心:该区域是巢湖市商业老城区,有巢湖商业街、金码头商业街、商之都以及新建成的的人民路步行街巢湖路商业中心:紧邻人民路,同样是巢湖传统的商业中心,有世纪联华和巢湖目前口碑最好的安德利购物中心。仅凭KFC的存在位置即可得知,这两条路是巢湖商业最繁华的地段。健康东路商业中心:正在发展中的商业聚集地,有少量餐饮,但设施陈旧,档次不高,目前该中心已出现大规模商业开发项目---东方新世界。(四)市区商业租赁价格现状以人民路、健康中路、团结中路、东风路构成了巢湖市传统核心商圈,汇集了市区60%以上的商业业态,呈现出高度集中的分布状态。绝大数商铺都分布在以人民路为中心向四周幅射区域延伸的街区,如健康路、巢湖路、团结路、向阳路、东风路与金码头城等中心城区范围内。整体形成了以人民路为核心商圈,以圩墩、北门、南门等为副级商圈,以各社区商业为次级商圈的商业格局。受到商圈、人流、车流、配套设施等因素的影响,市区商铺租赁价格落差较大,由核心商圈500-800元/??月的租金向边缘商圈依次递减,最低的社区商铺租金只有8元/??月。另外,随着城市发展,新兴社区和商业中心的逐步建设,商铺的市场投放量正在不断加大,商铺租金涨幅已经受到影响。2007年-2008年的商铺租金涨幅平均在15%-25%之间,而2010年-2012年的商铺租金涨幅则平均在5%-12%之间,商铺租金涨幅出现放缓迹象。市区的商业街在业态分布上非常符合商圈规律,业态层次上有较大差别。07年之前建设的商业街多为社区附属商业,在业态上基本仍是以社区配套商业为主,业态层次不高,租金收益上也就很难有起色。而07年之后的新兴商业街,更加注重物业形象、业态定位和招商宣传,往往在建设前期就启动了系统的招商工作。可以看出,通过对业态层次的提升,巢湖市区的商业街正由传统的社区附属商业开始逐渐向MALL转变。二、项目分析(一)、凤凰名城•美食休闲街简介及SWOT分析1、凤凰名城概况凤凰名城由巢湖伟华置业有限公司投资开发,项目占地118410平方米,总建筑面积130000平方米。项目位于巢湖市半汤路东边,凤凰山路南北两侧。为新政务中心纯公园高尚府邸,以市政府规划为方向,四边500米公建设施林立;市政府、开发区管委会、巢湖职业技术学院、巢湖电大、巢湖市道德医院、新火车站„„凤凰名城,1800平方米中央花园,超市绿化率,组团式建筑布局,现住宅已全面交付,入住人口不断增加,小区商业配套需求旺盛。2、凤凰名城•,为社区住宅底商,共计约13000平方米,商铺全部为临街商铺,一二层连体,单体面积60-100平方米左右,商铺结构优化,开间较大,形象尤佳。3、凤凰名城•美食休闲街的SWOT分析1)、优势(S)交通——项目位于半汤路,为高速通往市区的重要干道,交通便利;周边——项目紧邻服务新区,周边政府机关林立;市场——区域内缺乏特色商业街;品牌——凤凰名城在巢湖具有较高的知名度和美誉度,品牌优势明显;,)、劣势(W)区位——项目离市区3公里左右,区位相对较偏;规模——商业体量13000平方米不到,总体规模较小,;培育——商业街的市场培育期在2—3年,特色商业街会更长;租售——商铺前期已经销售,但总体不太理想;,)、机会(O)市场——以美食休