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东方国际广场客户定位报告东方国际广场国际公寓市场分析及产品定位报告就昆山房地产业而言,以2006年、2007年上半年为例,昆山房地产市场继续保持健康稳定的发展态势,市场秩序良好。消费群体仍然以“新昆山人”—台、港、澳及其他境外企业高管和白领人士为主,这一因素的影响下,中低价位、中小户型、总价低的普通住宅消费仍占主导地位。但在2007年国家进一步加强收缩银根,提高银行贷款利率,这对市场带来了一定的冲击和影响。一、东方国际广场需要高档次的装修标准酒店公寓全部统一装修,装修工程交由有实力的专业装饰公司来完成,这样开发商可以省去很多麻烦。在东方国际广场这样一个五星级社区里,装修时间必须统一控制。统一配置高档家私及电器,可以交给装饰公司统一规划,使其更规更专业,更具有市场竞争力。交由专业酒店管理公司统一经营管理,提高自身品牌形象,提高经营效益二、酒店式公寓需要装修的理由1、昆山市酒店公寓市场分析产品开发量:,占上半年开发总量的40%;可以看出,其市场份额和潜力很大。产品构成:在对外宣传上都用酒店式公寓进行推广,在产品功能及产品细分上,则有以下三和种:一是提供全装修或提供菜单式装修的中档型公寓;二是提供全精装修的高档公寓;三是全精装修,按酒店来经营的产权式公寓(产权式酒店)。产品客户构成:目前在昆山销售的楼盘中,以住宅为例,台湾客群购买占总体销售的30%,新加坡、香港、日本等地也有一定比例,占到总销售的8%左右。酒店式公寓的购买人群中,台湾客群所占比例相当高,达50%,另外国内客群也占到40%,其中以上海、南京、温州等地为主。同样,香港、新加坡、日本等也占到了10%销售及经营情况:目前昆山在经营的酒店式公寓经营业绩相良好,如腾龙阁、东方云顶,其中东方云顶酒店式公寓排名在全国百强的29位。由此影响,昆山的酒店式公寓销售也是一片光明,如在售中的吉田国际广场、东方丽池等。:据统计在昆山购买高档住宅的客户主要是外地人为主,占有相当大的比例,有37%为境外人士,国内客户大多为2次以上置业者,为专业投资者,占45%;其他部分客户主要以企业高级白领为主,主要以自主为主。主力客户对产品的要求:境外客户:要求全新精装修,家私家电齐全;面积要求在40平方米左右;有酒店式服务和管理。作为投资用途,投资者不需要另费时间购置家私家电,且现在装修款也可按揭,故他们对全精装修情有独钟。作为使用(租赁)客户,一般都为外企高管的商端人仕,租住时肯定需要业主(委托的酒店管理公司)提供全精装修。国内投资者:主要作为投资用作,易出租和管理,要求精装修,不用自己打理,省事省力;面积要求60-80平方米以内,提供酒店式服务和管理,并有固定的投资回报。自住型客户:他们大都是企业的高层和高管,对住的要求很高,特别是他们平时的工作很忙,根本没有时间去打理,更没有可能去购置家私家电用品,故他们在租住酒店式公寓时,选择全精装修是前提。注:普通型公寓:此类公寓的档次较低,销售价格不高,加之户型面积小,总价不高。五、东方国际广场的客户定位:昆山首席五星级CBD国际社区锁定高端的客户范围:东方国际广场是一个五星级的高档社区,在此居住的客户以高消费能力,高收入、高素质人群为特点;销售对象以国内的专业投资者(上海)为主,他们都有两次以上投资经验;在昆山的日本、韩国、欧美等境外人