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中国商品房价格长期上行的政策性因素分析中国商品房价格长期上行的政策性因素分析北京市社会科学院经济研究所,丁军内容摘要:本文从政策学的角度,采用实证分析的方法,剖析了1998-2008年中国商品房价格以及相关变量之间的联动走势和政策性成因。文中提出,商品房价格后期的持续走高背离了市场的真实价值,其政策性原因是对土地总量的行政化控制、以及金融稀缺资源向购房市场的倾斜。本文认为,通过实行土地供应量与房价指数联动机制、以及灵活运用货币政策等组合手段,未来中国商品房价格可能呈现高位窄幅震荡、缓慢上升的趋势。关键词:房价、泡沫、政策因素中国房地产市场脱胎于传统的经济集权控制体制,某种意义上讲,中国房地产市场的成长过程,也就是经济管制松动、退却乃至被“新经济规则”逐步取代的过程。然而,我们应当清醒地看到,这个过程至今尚未完成,正在形成之中的“新经济规则”既非市场规则、也非计划规则,而似乎是通过试错在行政垄断和市场效率之间寻求平衡和妥协的产物。这就决定了变革中的中国房地产市场的最大特色是,行政垄断力量在房地产市场供需双方的较量和博弈中居于主导地位,进而在房地产价格的形成过程中发挥着不可或缺的特殊作用、或者说行政垄断力量部分转化成了房地产价格形成的政策环境。从土地的供给、财政金融政策的价值取向,到房地产企业的市场准入制度、潜在购房者的融资渠道等无不与正在演变之中的政策环境休戚相关。判断和把握商品房价格的现状和走势,必须研究房地产业的政策环境以及政策效应。一、1998-2008年中国房价的走势及政策性成因分析根据1998-2008年商品房销售均价(图1),我们可以看到,除1998-1999年房价低位蓄势盘整、以及2007-2008年高位滞胀外,1998-2008年间的房价逐年递增的走势基本反映了房价长期上涨的趋势。图11998-2008年商品房销售均价数据来源:中经网统计数据库为便于对政策环境变化所产生的房价效应进行分析,本文依据房价涨幅、土地购置面积、商品房销售面积等不同特征,可将这十年房价走势划分为三个阶段:第一阶段为1998-2003年,这一阶段房价温和上升,与此相伴随的是开发商土地购置面积迅速上升(图2)、以及商品房销售面积的快速增长(图3)。这一阶段的主要政策特征和效应是:1998年政府在力图扩大内需、以应对亚洲金融危机的背景下,通过出台购房按揭贷款政策,使金融资源向购房市场倾斜,从而刺激和支持了房地产需求市场的上扬。同时商品房供给市场和资本市场已开始允许民营企业准入,开发商多种主体竞争的繁荣局面业已形成。同时,土地供应市场尚未纳入统一管理,土地以协议出让等形式交易,这一阶段尽管政府在土地管理环节经验不足,交易过程存在许多问题,有待规范和改进,但值得关注的是,土地供应的决策实质上是分散的,从这一层面上讲,土地供应市场不是单一的供应主体,主体之间存在某种程度的竞争性,土地价格上涨一定程度上会刺激土地供应量的增加。由于土地供需双方、商品房供需双方均呈现对称的多元化主体格局,土地、商品房供应和需求市场均存在一定程度的市场竞争,价格的变化能调整供需双方力量的对比,整个房地产供需市场发展比较均衡。即随着房价的上扬,带动土地价格的提升,进而刺激土地和商品房供应的增加,从而平抑了房价的过度增长。图21998-2008年房地产开发企业土地购置面积数据来源:中经网统计数据库图3