世纪金源运营模式及对万科的启示.ppt

世纪金源运营模式及对万科的启示.ppt世纪金源运营模式及对万科的启示投资与营销管理部2010年4月项目运营模式世纪金源运营模式核心成功因素对万科的启示目录09年世纪金源仅凭3个项目,实现销售面积610万平方米,全国排名第二,销售金额212亿,全国排名第九数据来源:CRIC系统;贵阳世纪城合肥世纪城长沙世纪城项目总建面(平方米)600万454万400万规划入住人口数12万人7万人7万人09年销售金额(亿)89884909年销售面积(平方米)270万263万120万09年销售均价(元/平方米)32583962445709年市场面积占有率39%23%10%以快制胜:世纪金源项目规模均在400万平方米以上,并坚持大批量集中开发、集中销售,每项目年均开发面积超过180万㎡,销售期内月均销售保持在1000套项目占地(万㎡)建面(万㎡)年均开发面积(万㎡)月均销售套数北京世纪城146370144-昆明世纪城245480250936贵阳世纪城3366002111188合肥世纪城1674541811210长沙世纪城100400188928重庆世纪城436887在建尚未销售南京世纪城5991300在建尚未销售数据来源:CRIC系统,搜房网;以快制胜:为满足项目销售目标,项目以低价入市,随配套完善价格提升速度慢于市场;单项目在当地获得高市场占有率项目首批均价城市均价均价比值当前项目均价09年市场占有率贵阳世纪城3165元/㎡4550元/㎡/㎡39%合肥世纪城3637元/㎡4100元/㎡/㎡23%长沙世纪城3942元/㎡4073元/㎡/㎡10%*数据来源:CRIC系统,,搜房网合肥世纪城价格走势贵阳世纪城价格走势单位:元/平方米单位:元/平方米大盘模式:世纪金源以规模化、全配套为“造城”模式,以超大型社区作为商业运营支撑,持有经营商业综合体、酒店配套;配合政府新区规划,争取高品质的交通、教育和医疗配套的支持;同时配套住宅并行开发,为客户提供便利的城郊居住产品项目规划人口大型购物中心商业街五星级酒店学校医院写字楼贵阳世纪城12万人30万㎡10万㎡㎡4万㎡√12万㎡合肥世纪城7万人40万㎡10万㎡√11万㎡√12万㎡长沙世纪城7万人20万㎡㎡√㎡√数据来源:世纪金源管理人员访谈,CRIC系统,搜房网;师范附小(东区)师范附小(西区)市第一人民医院合肥四十八中幼儿园商务写字楼超五星级酒店大型购物中心122345768商业街合肥一中国际会展中心滨湖商贸中心城市有轨电车财务表现:合肥世纪城项目在土地获取10个月内开盘,30个月内销售完毕,据估算项目销售净利率在10%左右;由于开发周期短,项目整体IRR高达在60%~80%%销售收入176亿数据来源:根据CRIC数据、项目访谈、投资及销售管理部测算;备注:建安成本按2800元/平方米计算;期末持有商业按市场价格核算;%测算;期间费用按2%测算;所得税按25%测算,未考虑财务统筹;项目现金流示意图净内部回报率*%工程支出分两年支付,首年支付20%;未考虑财务杠杆;测算净利时,率按销售面积测算,43万平方米持有型mall和酒店未计入测算IRR时,43万平方米持有型mall和酒店按最后一期销售处理;*地价于07年第四季度付出,若以季度周期测算现金流,%;高度聚焦大快好省大:政府支持好:客户满意省:保证利润快:项目IIR高内部运作外部条件我们认为世纪金源采用“高度聚焦、大快好省”运作模式,取得政府的支持、树立项目核心卖点、控制成本保证利润、快开快卖取得高的IIR,实现了政府、企业、客户与合作方的共赢管控模式项目所在片区北京世纪城西北四环内昆明世纪城官渡区,城东南长沙世纪城开福区贵阳世纪城金阳新区合肥世纪城滨湖新区重庆世纪城巴南龙洲湾新区*南京浦口项目江北新城区*土地选择:选择有经济实力支撑、政府有控制力的二线省府城市,率先进入政府规划的新开发区,以帮助政府快速导入大量人口,促进新区快速发展为条件,获取大面积、低价的土地和政府的优惠支持政策城市新开发区地方政府支持地价优惠:合肥滨湖世纪城建面454万㎡,地价438元/㎡,一年后,同片区最新地价3288元/㎡规划放宽:合肥滨湖城和政府谈判后可免受90/70影响,限高放宽配套支持:合肥滨湖世纪城,政府引入合肥一中等合肥最好的教育配套、医院配套和 交通配套(政府四个月建成徽州大道,提供BRT快速公交线路)老城区*备注:待建项目1