太原长风居住区整体定位与物业发展.doc

太原长风居住区整体定位与物业发展太原长风居住区整体定位与物业发展建议太原事业部市场营销部2007年1月长风居住区项目着重解决以下3个问题800亩整体定位第一部分分期开发策略第二部分第三部分启动区产品建议800亩整体定位的研究思维导图市场背景发展战略项目界定客户分析项目定位竞争特点地块基本指标出让地块面积:513>.5万平方米(772亩);总建筑面积:约118万平米;住宅建筑面积:约112万平米;住宅容积率:;最大建筑密度:20,;最小绿化率:35,;控制高度:100米;取地成本:150万/亩(毛地);合楼面地价700元/平米以上。——大盘项目——高建筑密度——取地成本相比上年有了一定提升海天16>05亩地块边界清晰,相对较为规则,地块北侧目前的违章建筑阳光假日城、地块内部的山西海天科技开发公司对项目价值造成一定消极影响。地块2面临街,一面临排洪沟,围合感、边界感明显。地块西北侧的装饰广场将方正的地块分割出一块,阻挡了项目开阔的视野和整体的一致性。但整体地块相对较为规则。此次公告中因为时间的关系,太原市政府尚未与山西海天科技公司进行详细谈判;但政府应允土地收回的可能性非常大。滨河西路西北侧阳光假日城北侧南中环东侧滨河西路海天科技公司现状南侧冶浴河西侧新晋祠路地块内部的苗圃地块现状交通主要依靠新晋祠路与城市联系,但未来交通通达性与项目昭示性较好。现状交通主要依靠新晋祠路。现状公共交通:856、804、904未来交通通达性和昭示性较好。本案城区规划中的长风商务区从地块资源条件来看,虽然地块紧邻汾河,但不具备压倒性、独一无二的资源优势。同时,地块内部高压线也会对资源造成一定影响。临汾河,但目前辖段内尚未改造、蓄水。汾河沿线大打资源牌项目比比皆是,临汾河景观资源从竞争上来说,并不构成绝对优势。高压线东西横穿地块,对地块价值有一定折损。尚未蓄水的汾河排洪沟辖段内干涸的汾水高压线村庄南北长、东西短的规则地块,一方面有利于南北向楼座排布,另一方面市政道路的分割,也利于组团开发。南北长、有利于规划出南北向的符合客户居住****惯的楼座。市政道路的分割,有利于各个地块组团式开发。既保证整体地块统一,又可以分期进行开发。500米500米300米300米100米从城市规划来看,政府主导因素下的大太原、多格局、多中心的空间发展趋势日益显现特征一:政府主导因素推动:1、规划引导城市重心南移;2、省、市政府南迁,设立长风商务区;3、加快城市南部基础设施建设;特征二:多格局,多中心空间趋势;1、产业结构南北分布;2、政务、商务职能向南发展;3、居住、商业等多组团大型布置;4、疏散中心人口,合理分流邀请外脑;整体规划;提出方向;南移西进;规划调整;多格局发展;“大太原”圈;基础设施建设;时间年度规划关键词房地产市场表现规划调整;设立新区;政府搬迁;北展东扩;以长风街为标志的南移西进大太原经济圈下多格局发展长风商务区2004年2005年2006年在大太原、多中心战略思路指引下,长风商务区并未实现跳跃式的发展,相比之下,各空间区域从起步到发展成熟仍有较大困难。作为新经济中心的长风商务区并未起到领头羊的作用,其发展步履维艰。1、目前还停留在规划阶段;2、首创付清土地款后开发搁置;各空间区域发展仍有很大困难;1、十一五期间政府主要投资建设34项重点工程。2、目前政府投资建设的重点项目因资金困难,建设放缓。2005年2月版区域规划2006年招商引资项目还处于起步阶段:1、晋阳新城开发;2、九龙山旅游度假开发;3、东锋新城建设;4、市政府迁移;5、修桥、筑路;6、长风商务区公建配套;。。。。。。历经1年半规划调整首创项目搁置1年2006年12月版区域规划2006,2010空间结构规划地块紧邻长风商务区,用地功能上的互补,使本地块成为长风商务区的重要组成部分长风大街南中环及其延长线商务、居住市政中心文化博览会展商务功能区位置面积(万平米)南部133住宅:30中部26中部20长风商务区北部40地块虽不在长风商务区内部,但作为长风商务区的居住区,是长风商务区的重要组成部分;长风商务区规划以商务、办公为主;住宅所占比重非常小;但是,区域潜在房地产项目供应量较大,未来市场竞争激烈。十一五期间,项目所在区域内新增建设用地供应量增加。片区内2005年“城中村”运作的项目,2007年将迎来供应量的爆发。2006,2010新增建设用地山西汾河开发山西慧光控股滨东康城南中环本案新增建设用地,加剧市场竞争;原有项目销售;项目界定关键词——大盘;——熟悉的“陌生区”;800亩整体定位的研究思维导图市场背景发展战略项目界定客户分析项目定位产品特点太原房地产整体处于行业的起步阶段,开发企业多而杂,从业人员少而乱,缺乏专业性。太原市2006年共有房地产开发企业500余家,其中一级开发资质的企业仅有3,