某广场项目营销策划报告95页 PPT课件.ppt

东莞万盛广场项目营销策划报告对项目价值提升的思考五大要素产品品质产品形象软环境的构建营销策略√物业管理√√√√实现开发价值最大化市场环境的分析项目本身的深度分析影响实现开发价值最大化的三剑客专业化的操作团队同致行顾问赋予产品价值产品品质物业管理软环境的构造市场印象产品形象如何面对市场营销策略WECAN市场环境的分析从市场看万盛项目规划市场竞争市场产品市场客户市场价格市场万盛项目面对的市场环境分析/市场规划/区域格局综合居住综合居住区区工业居住工业居住区区新中心高新中心高尚居住区尚居住区商务商贸中心商务商贸中心CSBDCSBD综合居住区——该区域内的住宅多由农民房和底端商品房构成,居住人口的成分较为混杂,生活配套设施陈旧、落后,卫生和治安状况相对其他三个片区最为落后。由于东城现阶段的开发重点在城区南部,所以在短时间内该片区的生活环境和配套设施不会得到明显改善。商务商贸中心——该区域位于东城区的核心地带,其作用在于辅助东莞市中心区的商务和商业运作,并为其提供各种生活服务。因此,该区域也成为了东莞的服务、餐饮业中心,该片区的住宅主要针对中心区的白领阶层,物业类型以小户型为主。新中心高尚居住区——该区域内紧临东莞市中央商务区,片区城市环境出众,道路交通顺畅。而且位于该片区的东南部的东莞市规模最大的旗峰山生态公园、虎英旅游区和高尔夫球场也在很大程度上改善了片区生态环境。该片区现已成为东莞市的高尚居住区,片区内物业以中高端住宅为主。工业居住区——该片区位于南外环快速公路以南,是东城的制造业基地,东城外经工业园和东城科教工业园均位于此区域内。由于片区紧邻中心高尚居住区,并且交通方便,因此该片区内客户大多选择在相临其他区域置业。万盛项目面对的市场环境分析/ 市场规划/同致行观点规划市场本案位于东城中路与东纵大道交界处,随着区本案位于东城中路与东纵大道交界处,随着区域新格局的逐渐形成,本案将成为域新格局的逐渐形成,本案将成为CSBDCSBD人居项人居项目。目。片区内物业类型呈多元化发展,住宅物业以小片区内物业类型呈多元化发展,住宅物业以小户型楼盘和酒店式公寓为主。户型楼盘和酒店式公寓为主。随区域商业、商务氛围和市政配套的逐步完善随区域商业、商务氛围和市政配套的逐步完善,项目客户过渡型置业和投资型置业的比例将,项目客户过渡型置业和投资型置业的比例将有所增加。有所增加。市场环境的分析从市场看万盛项目规划市场竞争市场产品市场客户市场价格市场万盛项目面对的市场环境分析/竞争市场/土地市场2005-3-25 东莞宏伟置业发展有限公司商住11442 东城鸿福东路2005G016 2005-3-25 东莞市新世纪房地产开发有限公司商住52450 东城温塘2005G018 181215 ㎡合计2005-3-28 东莞市新世纪房地产开发有限公司商住13503 东城鸿福东路2005G025 2005-3-31东莞市光大房地产开发有限公司商住43896 东城四环路2005G030 2005-9-6 东莞市高田房地产开发有限公司商住4052 东城鸿福东路2005G019 2005-8-11 东莞市光大房地产开发有限公司商住36424 东城鸿福东路2005G044 2004-11-30东莞市东田房地产开发有限公司商住9464 东城涡岭20041003 2005-3-29 深圳市中熙投资有限公司商住9984 东城东城中路20051002交易时间使用权人规划指标面积㎡位置宗地号未来土地供应量未来土地供应量较较大,地块大,地块集中集中,品牌发展商,品牌发展商加大了开发力度,这加大了开发力度,这将提将提高东城高东城区项目的竞争平台。区项目的竞争平台。万盛项目面对的市场环境分析/竞争市场/% 4000 3900 % 6600 6000 12万5万星河传说1、3区60% 4300 4250 122094 84610 世纪城2期70% 4700 4500 % 500050008万6万景湖蓝郡2期94% 3900 3900 18万10万阳光澳园75% 4800 4800 8万6万凯旋城2期目前销售情况建筑面积M2目前销售情况整体均价占地面积M2项目名称在售项目销售状况良好,未来对本项目未构成明显威胁。在售项目销售状况良好,未来对本项目未构成明显威胁。万盛项目面对的市场环境分析/竞争市场/即将推售市场蔚蓝星蔚蓝星湖湖33期期万盛广万盛广场场星河传星河传说说万万科科··高高尔夫尔夫东骏豪东骏豪园园凯旋城凯旋城未来世界未来世界花园花园景湖春景湖春晓晓博克公博克公寓寓时富花时富花园园33期期从图上可看出,即从图上可看出,即将上市项目及产品将上市项目及产品主要集中在主要集中在三个片三个片区,区,即即中心高尚中