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柳州市某广场项目的市场调查研究报告一、柳州市总体市场营销环境状况1、柳州市概况柳州市位于广西中部偏东北,是一座有2100多年历史的国家历史文化名城。全市总面积5307平方公里,市区面积658平方公里,总人口186万,。柳州市是我国中南、西南地区的交通枢纽。湘桂、黔桂、枝柳等铁路干线在柳州交汇;公路沿桂海高速公路4个小时可达北海和防城港;水路可直达香港;柳州白莲机场为国家4D级机场,可全天侯起降除波音747以外的各类客机。柳州市是广西乃至西南地区的工业重镇。全市有工业企业1500多家,有7家进入全国512强行列。全市基本形成了以微型汽车和中吨位汽车为主的汽车及零配件业、以工程机械和通用机械为主的***、以钢铁和有色金属深加工为主的冶金工业等支柱产业。拥有五菱微型汽车、柳工装载机、OVM预应力机械产品、两面针牙膏、鱼峰水泥、金嗓子喉宝等一批具有较强市场竞争力的产品。柳州是国家批准设立的一类口岸,各类涉外办事机构齐全。近年来,柳州市大力加强城市基础设施建设和软环境建设,不断提升城市服务功能,投资环境日益改善。随着西部大开发战略的实施,柳州市优越的区位优势,便捷的交通条件,雄厚的工业基础,已为越来越多的中外投资者所关注。2、国民经济运行情况2002年柳州市国民经济运行继续保持持续、快速、良好的发展态势。具体表现为:支柱产业工业生产保持良好的增长势头。固定资产投资继续强劲增长。市场销售保持增长。财政总收入大幅度增长。城市居民收入继续增加。2002年广西各市区国内生产总值统计表(万元,%)市区国内生产总值第一产业第二产业#、柳州市房地产市场综述柳州房地产经济经过十年的培育,最近两年得到了快速发展,近两年来各项指标连创新高,并且连续三年达到了产出比投入大的经营业绩。房地产作为柳州新兴的黄金产业,为柳州城市建设和安居工程作出了巨大的贡献,并逐步呈现出蓬勃发展的良好态势。1、2001年柳州房地产市场运行情况据有关部门统计,柳州市2001年新开工的商品房建筑面积为77万㎡,总的施工面积为134万平方米,,。在销售方面,2001年柳州市商品房平均售价为1608元/平方米,最高价为2800元/平方米,最低价为1200元/平方米。,,。2、柳州市2002年房地产市场运行情况及特点商品房建设销售增长快2002年1-10月份,柳州市商品房建设、销售增长较快,比2001年同期相比,新开工面积、施工面积、完成投资、售房面积、售房收入等各项指标增长幅度大,出现快速发展的势头。1-10月份,柳州市房地产市场新开工面积131万㎡,总施工面积301万㎡,,㎡,,,比2001年同期相比,均有大幅度增长。商品房平均售价1650元/㎡,比2001年相比提高了42元/㎡。㎡,与2001年相比空置率下降了30%。原因分析首先得益于国家宏观经济调整,百姓的消费信心得以增强和巩固;其次是银行按揭的支持,住房信贷条件降低,居民的住房观念和超前消费意识不断增强;柳州市正在大规模进行旧城改造,被拆迁户骤增,商品房需求量上升,极大的刺激了住房消费;国家推行货币化分房政策,机关企事业单位干部、职工等靠单位分房的期望值大大降低,购买商品房成为今后大部分居民解决住房问题、改善居住条件的主要途径,催生了商品房的市场需求。商品房的综合素质明显提升。开发商强化了品牌意识。不仅大部分住宅小区做到了商品房、公建配套、绿化配套、道路配套和基础设施配套同步建设,一些住宅小区还超前进行了配套建设,住宅结构和户型更合理,使用功能更齐全,受到了消费者的青睐。柳州市城镇化目标要求,在今后5年内使全市城镇化水平由目前23%增到31%,这将加大商品房的需求。三、本项目综合分析与评价1、项目所属区域概况及区域规划设计要点本项目位置属于城中区。,辖公园、中南、城中、水上4个街道办事处,39个居民委员会。区政府驻扎龙城路西一巷。最近柳州市行政区划调整。。该区首先拟定将新城区建成柳州市的新科技术、金融、贸易、行政和文化中心。另外依托老城区优势,城中区充分发挥城市配套资源和辐射作用,加速推进城镇化建设步伐。同时突出抓好五星商业街、曙光路商业步行街和中