淳安县物业管理办法.doc

第一章 总则第一条 为规范物业管理行为,维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益,保障物业的合理使用,创造良好的生活、工作环境,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等有关法律、法规的规定,结合本县实际,制定本办法。第二条 在淳安县行政区域范围内进行物业管理活动的,适用本办法。第三条 淳安县人民政府建设行政主管部门(以下简称县物业主管部门)负责全县物业管理活动的监督管理工作。规划、城管、公安、环保、价格、民政、工商行政等部门按各自职责依法实施本办法。第四条 各乡镇人民政府负责协调解决辖区内物业管理的相关问题,组织、指导成立首次业主大会,指导、监督业主大会和业主委员会依法履行职责,协调物业管理和社区管理的相互关系。社区居委会受乡镇人民政府委托开展物业管理相关工作。第五条 物业管理协会作为物业服务行业自律组织,应当积极规范行业经营行为,维护会员合法权益,促进行业健康发展。第六条 各级人民政府应给予物业服务企业政策扶持,鼓励和引导物业服务向市场化、专业化、规模化方向发展,提高城镇物业管理水平。第二章业主、业主大会和业主委员会第七条 物业的所有权人为业主。业主在物业管理活动中,享有国务院《物业管理条例》规定的权利,并应当履行相应的义务。第八条 物业管理区域内的全体业主组成业主大会。一个物业管理区域应当成立一个业主大会。业主人数少于十人且经全体业主一致同意,可以不成立业主大会,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第九条 物业管理区域具备下列条件之一的,建设单位应当书面报告物业所在地乡镇人民政府要求成立业主大会并抄送县物业主管部门,选举产生业主委员会,制定并通过管理规约和业主大会议事规则等: (一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的; (二)首套房屋出售并交付使用已满两年,且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。建设单位未及时书面报告的,业主或物业服务企业可以向物业所在地乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。第十条 首次业主大会由乡镇人民政府组织召集。乡镇人民政府应及时组织成立首次业主大会筹备组,筹备召开首次业主大会会议,县物业主管部门给予指导。业主大会筹备组由业主推举的代表和建设单位、社区居委会的代表组成。首次业主大会前期物业服务企业可派一名代表参加筹备组。如业主未在规定期限内推举代表的,由社区居委会推举业主代表参加。筹备组成员名单应当自成立之日起三日内在物业管理区域内书面公告。业主代表人数不低于筹备组总人数的一半,筹备组组长由社区居委会的代表担任。第十一条 业主委员会成立以后的业主大会由业主委员会召集。业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议按照业主大会议事规则规定召开。有下列情形之一的,业主委员会应当召集业主大会临时会议: (一)百分之二十以上业主提议; (二)发生重大紧急事件需要及时处理; (三)业主大会议事规则规定的其他情形。应业主提议召集业主大会会议的,业主委员会应当核实提议人的业主身份。  第十二条 业主委员会不按规定召集业主大会会议的,业主可以请求乡镇人民政府协调、确定召集时间;逾期未召集的,由乡镇人民政府组织召集或由物业所在地社区居委会在乡镇人民政府的指导和监督下组织召集。除业主委员会或乡镇人民政府或社区居委会外,其他任何单位和个人不得召集业主大会会议。第十三条 业主委员会和乡镇人民政府召开业主大会会议时,物业服务企业、业主、非业主使用人以及相关单位应当予以协助。业主大会的会议经费由全体业主共同分摊,其中首次业主大会会议经费由建设单位承担,由县物业主管部门负责督促落实到位。第十四条 召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前将会议议题、时间、地点、方式以及表决事项等公告全体业主。业主大会可以邀请县物业主管部门、乡镇人民政府、社区居委会派员列席业主大会,也可以邀请非业主使用人代表列席。业主可书面委托代理人出席,物业服务企业工作人员不得以业主代理人身份出席。业主委员会要求物业服务企业列席会议的,物业服务企业的负责人或其书面委托的代理人应当列席会议。业主委员会应当做好业主大会会议记录并存档。第十五条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。采用集体讨论形式的,参加业主大会的业主应在会议签到表签字确认;采用集体讨论形式或同时采用书面征求意见形式的,参加业主大会的业主应在表决票或选举票送达时签字确认。一个独立产权单位登记有两个或两个以上所有权人的,拥有一票表决权。第十六条 下列事项由业主大会决定: (一)制定和修改业主大会议事规则; (二)制定和修改管理规约; (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员; (四)选聘和解聘物业服务企业; (