综超选址.doc

综合超市选址评估规范(参考)
区域选择
应接近公司现有业务区域
虽远离公司现有业务地区,但人口规模巨大,经济发展水平高,商业业态以传统百货和杂货店为的地区
人口规模应在300万以上,城市化水平在30%以上,中、小城市密集,城乡一体化发展的区域
城市间交通便利,有高速公路相联系
城市分布呈面状,尽量避免线状分布
城市间相互距离不超过三个小时车程
在区域城市体系中有一个特大型中心城市为中心,或有中心城市为依托距离中心城市不超过三个小时车程
中等收入水平的居民月收入应在1000元以上
区域内商业态以百货同业为主,全社会超市业销售总额占全社会商品零售总额不超过8%。
10,市场结构接近完全竞争市场,规模最大的前四位零售企业的市场份额不超过15%
城市选择
在所选区域内人口规模在50万人以上,人口分布较为集中,小城镇发达
中等水平的居民月收入应在1000元以上
政策环境良好,地方政府对连锁零售商业持支持态度,有政策优惠。
商业业态以传统百货为主,无或少超市类商场和公司
城市居住密度高
城市基础设施完善
城市新开发住宅增长快,城市环境质量高
商圈
位置
在大中城市商圈应位于城市中间区和新开发的较大居住区内,避开中心商务区和次级商务区
城乡结合部和近效区,若无大型成熟社区,一般不进入
在中小城市中尤其是小城市应尽量接近城市中心或次级中心
商圈所处区应为城市的居住区、居住商业混合区,城市建设水平中上,道路、建筑等城市景观无破旧感,公共设施完好,齐全。
附近无污染企业或危险品生产企业和仓库
所在区域不属于城市衰落区,无人口外迁趋势和居民收入水平下降趋势
所在区域无城市拆迁、改造规划
目标消费者特征及行为描述
商圈内目标顾客应当地常住居民为主,家庭生命周期以已婚有孩阶段的占主要部份。
居民收入水平应在当地中等偏上,以公务员、公司职员、工人和商人为主
高中以上文化水平的居民应占大部份
人均商品性消费支出应在每月300元以上
人均月收入应在1000元以上
购物出行方式以步行和骑自行车、助动车为主
购物频率在每周2-3次左右
对价格不是太敏感,但,仍视为选择商店的重要因素
不愿意或没有足够的闲暇时间至远距离的购物中心购物
消费者诉求重点
家庭日常食品和用品均基本齐全
价格适度低
相对便利
品质保证
综超的市场定位(商场提供的核心价值或在消费者心中的形象)
能独立成为居住区的服务中心地
相对便利的购物场所
提供较为齐全的品类
居民至少一周要光顾一次,提供每天至二个最多三个月就需购卖的商品
适度低价、商品较齐备、商品档次中档、购物环境舒适、亲切
居住区内最大、最有影响的商店
社区居民购物、休闲、社交的中心
人口规模
商圈人口规模应不低人5万人,应在5-10万之间。视所开设的卖场面积大小而定,面积大相应所需门槛人口高,商圈内的人口规模也应相应增加,一般应保持每千平方米需一万人左右的商圈人口的比例。
人口分布
商圈内人口分布呈面状,而不是集中于一侧或局部,居住密度高,以高层、多层住宅为主。
业态
商圈内以传统业态,如小杂货店、副食品商店、小摊、菜市场为主要业态无超市等新兴业态的商场。
形状
商圈的形状以接近园形的不规则多边形为最佳,尽量避免狭长状、条带状的商圈