从规划的适应性谈控制性详细规划调整 以诸暨城西商务区控规调整.doc

从规划的适应性谈控制性详细规划调整_以诸暨城西商务区控规调整浙江建筑,第28卷,第1期,2011年1月ZhejiangConstruction,,,:2010-05-10:(,,,,从规划的适应性谈控制性详细规划调整以诸暨城西商务区控规调整为例OntheAdjustabilityofRegulatoryPlanningACaseStudyofAdjustmentofRegulatoryDetailedPlanningofCBDofWestZhujiCity周焱ZHOUYan(浙江省城乡规划设计研究院,浙江杭州310007摘要:从我国现阶段控规在实际操作过程中遇到的困境出发,以控制性详细规划调整这一特定的规划类型为研究对象,以提高规划的适应性为目标,通过诸暨城西商务区控规调整在编制技术、实施管理等层面的一些实践和探索,谋求控规调整工作的科学开展。关键词:适应性;控规;调整中图分类号::B文章编号:1008-3707(201101-0001-05我国的控制性详细规划是对总体规划和分区规划的深化、补充与完善,为规划管理提供技术性管理文件和土地出让条件,并为修规的编制提供依据。经过20多年的规划实践,我国的控制性详细规划在编制技术、管理、实施等方面都取得了很大发展,以图则、文本、指标体系作为核心的控制手段,但社会、经济发展瞬息万变,城市化进程加速、市场化土地开发、多元化的公众利益等问题都给控制性详细规划的编制和实施带来新的挑战。1诸暨城西商务区控规在实践中的局限和不适应诸暨是浙江省十强县市,城西商务区位于诸暨老城区以西,连接老城区和周边功能区块,是城市发展承东启西的重要过渡单元。2005年编制的诸暨市城西商务区控制性详细规划,成为诸暨城西商务区的规划管理和建设开发的重要法定依据。但经过几年的发展,诸暨市的社会、经济发展条件和外部环境都产生了较大变化,原有控规在多个层面上显现出局限性和不适应性。,使规划成果缺乏整体性控规与总体规划、分区规划、其它相关规划缺乏衔接,规划之间容易产生冲突和偏差[1];控规编制单元与周边功能区在土地利用、交通组织、开发强度、城市景观等关系上缺乏统筹考虑,造成城市整体建设不能有效衔接;规划的实施与相关专业部门如土地部门缺乏沟通与衔接,规划与土地指标之间矛盾突出,规划意图无法顺利落实[2]。,使规划成果缺乏严肃性2005版控规按照当时的城市规划法、城市规划编制办法进行编制,在实施过程中出现了诸多调整诉求,很多调整可能已超出了规划管理部门自由裁量的权限,并逐渐影响到控规的依法操作,给规划管理工作带来不便,并影响了商务区建设的进度。而新的城乡规划法于2008年开始实施,重新规定了控制性详细规划的编制内容和调整程序,当地规划主管部门希望借此机会,按照新的城乡规划法对控规进行调整。,使规划成果缺乏权威性2005版控规中土地的使用强度较低,开发比较粗放,以多层建筑为主,有少量的小高层和高层。而我国近年来对城市建设用地扩张的限制日趋严格,粗放的土地开发模式既不适应国情,也不符合经济原则,尤其对于一个城市新区来讲,这样的强度显然过于浪费土地。,[3]新的诸暨市域总体规划于2007年通过审批,将城西商务区由原来的片区中心提升为城市级公共中心之一。而2005版控规基于片区中心的定位,在用地布局、城市设计、开发规模、建设强度等方面都与新的城市公共中心要求不符,同时新的总体规划将市人民医院、家居城、企业总部等选址在城西商务区内,2005版控规编制时对这些项目都没有考虑,造成项目无法落实。,必然涉及到公共利益、土地使用者的利益以及第三方利益[4]。而2005版控规主要从政府开发的角度出发,这与诸暨活跃的市场主体有较大矛盾。通过对有意向在商务区进行建设的主体进行调查,发现主要的矛盾在容积率、地块大小、高度控制等几个方面(见图1。容积率要求普遍都有提高,这与日趋严格的土地政策直接相关;在地块的划分上,商业用地要求更细分,而居住用地要求更大的规模;建筑高度随着容积率的提升也相应提高,同时地块间的高度差异也更明显。这些趋势都最直接地反映了市场开发的要求。、指标量化等方面的标准比较单一,如居住用地不论区位、地块大小,都是同一套指标,其他用地也类似,没有体现不同交通条件、设施条件所引发的开发条件差异。另外不同使用性质的用地控制重点不同,统一的指标体系不能反映这种差异,也无法实现控制目标[5]。图1建设意向与2005版控规的差异1