武汉宏观环境与房地产项目市调报告.ppt

*武汉宏观环境与房地产市场研判谨呈:武汉三江航天房地产开发有限公司*武汉市宏观经济概况*武汉市近年GDP及固定资产投资额加速增长与其他省会城市相比,武汉经济水平处于中等水平,未来的上升空间很大;根据GDP增速与房地产发展的关系,可以看出房地产处于高速发展期;%,能够支持房地产业的快速发展;武汉固定资产投资已达645多亿元,大量投资已经在基础设施建设方面发挥了效用。武汉全市历年经济发展状况房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展省会城市武汉成都西安广州南京人均GDP(亿元)%13%%%%指标1:GDP*武汉市人均GDP快速增长,房地产市场属于高速发展期武汉市人均GDP1999年至2000年有一次飞跃,从2001年开始,人均GDP保持上升趋势,但是是上升幅度有所减缓;武汉2003年人均GDP约21460元说明武汉房地产进入快速发展期,潜力很大,发展势头看涨;总体来看,汉口(江汉、降岸及桥口)人均GDP居各区前列,表明该区的经济实力在各城区中处于领先位置,消费能力相对较强。(亿元)800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期人均GDP与房地产发展关系指标2:人均GDP*随着武汉市城市化率不断提高,不断增大的人口数量为房地产市场提供了强劲需求武汉成都西安南京广州城市化率61%%%%%武汉2002年是总人口稳步上升;占总人口数量61%的城镇人口为房地产提供了需求;在国内,武汉61%的城市化率处于城市化完成一般的水平,伴随着武汉市进一步城市化,逐年提高的人口必将成为住宅消费的生力军。指标3:人口数量指标4:城市化率*武汉以第三产业为主武汉产业结构是“三、二、一”型,此种产业结构的稳定性逐年加强;“三、二、一”的产业结构表明了产业结构逐渐优化,消费能力增强,人民房地产购买能力增强。武汉全市历年产业结构变化状况指标5:产业结构*武汉社会消费品零售总额增长迅速社会消费品零售总额增长迅速,居民消费明显升温;江汉区由于传统商业中心的地位而使其人均消费额居全区之首消费产出比=人均零售总额/GDP武汉全市历年社会消费品零售总额江岸区江汉区桥口区社会消费品零售总额(亿元)(元):社会消费品零售总额*武汉人均可支配收入稳步增长,相比国内其它城市仍相对偏低,有较大的增长空间武汉城市居民的人均可支配收入在国内直辖市及省会城市中处于中等水平,和武汉市在全国城市地位中相比,人均可支配收入有较大的增长空间;武汉市人均可支配收入逐年提高,但是年增长率不稳定。武汉全市历年人均可支配收入武汉成都西安南京广州合肥人均可支配收入(元)%%%%%%指标7:人均可支配收入*住房支出比与较低的恩格尔系数不协调,住房支出有上涨空间。恩格尔系数可以衡量人民生活水平,住房支出比应和人民的生活水平协调发展的;%,生活水平已快到小康型的中高端水平,而住房支出比仅为14%,属于小康型的中低端水平;这表明在生活水平日益提高的武汉,住房支出应进一步提高使之与恩格尔系数协调,故武汉市住房支出有上涨空间。武汉2003数据恩格尔系数(%)住房支出比(%)(%)住房支出比重(%)温饱型55~~~~“住房支出比重”平均投资仅占10%左右,发达国家一般达到25%。恩格尔系数=食物支出金额/总支出金额指标8:住房支出比指标9:恩格尔系数*宏观市场----宏观环境大势支持房地产市场的快速发展武汉市GDP逐年持续增长,武汉2003年人均GDP约21460元说明武汉房地产进入快速发展期,潜力很大,发展势头看涨。武汉社会零售消费总额增长迅速,人民生活水准逐年提高,但是住房支出比重与较低的恩格尔系数不协调,住房支出有上涨空间。与国内同类城市相比较,武汉61%的城市化率处于城市化速度一般的水平,