上实地产2008～20xx年住宅开发业务战略.doc

上实地产2008~20**年住宅开发业务战略-附录3上海上实(集团)有限公司中国/上海,20**??贝格之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无罗兰??贝格之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经罗兰??贝格公司允许,不得拷贝及传播公司报告、文件。,全国住宅市场快速发展开工面积[亿平方米]竣工面积[亿平方米]CAGR=10%CAGR=11%[亿平方米]销售收入[亿元人民币]CAGR=23%CAGR=36%,03814,,,5654,9592002200320042005200620022003200420052006资料来源:统计年鉴;罗兰·贝格分析5宏观市场概况支持通常用投资额、开工面积、竣工面积、销售面积和销售收入来衡量房地产市场的发展,开发4></a><Bstyle='color:black;background-color:#ff66ff'>周期</B>导致各项指标的增速存在“时差”开发<Bstyle='color:black;background-color:#ff66ff'>周期</B>(2-3年)投资额开工面积竣工面积销售面积销售收入影响??土地价格??开发商开发节奏??开发商开发节奏??市场需求??房产价格因素??市场吸引力??资金数量??资金数量??市场需求CAGR26%10%11%23%36%由于市场需求相对稳定,后端衡量指标的增速明显高于前端地价快速上涨,导致投资额增长速度也较快资料来源:罗兰·贝格分析6宏观市场概况中国住宅市场整体呈现出<Bstyle='color:black;background-color:#ff66ff'>周期</B>性波动的风险,而住宅消费的需求则相对保持稳健的增长态势中国住宅房地产年销售额增长率(1992~2010)92%83%74%35%39%43%29%40%34%30%38%24%31%32%27%27%27%628%27%20%20%29%27%28%20%24%23%21%15%0%20%8%1992199419961998200020022004200620082010起飞期调整期发展期供给推动,受宏观调控影响较大,波动很大,投资需求拉动,供给响应需求,波动越来越小,速度逐渐变缓,发展日趋稳定特高速发展,过热得到缓解,需求拉动作用逐渐明显点投资过热住宅房地产销售额年增长率(当年数据)住宅房地产销售额年增长率(3年平均)年增长率预测3年平均增长率预测说明:2006年数据为1-9月份同比增长率资料来源:国家统计局;罗兰??贝格分析7宏观市场概况城市化的进程、居住改善的要求以及综合支付能力的提升使得未来3-5年内中国住宅房地产市场销售额的增速将保持一倍于GDP增速的水平单位面积的增加:新增城镇人口×人均居住面积+已有城镇人口×新增人均居住面积全国商品房销售额预测[亿元]城镇人口比重城镇人口数量[亿]人均居住面积[平方米]CAGR=23%,%%,16636%,,22720,510200020052010E200020052010E200020052010E200620**200820092010??1992-2006年GDP增速为×=16%单位面积的上涨:达到支付能力具有消费意愿人数×人均支付能力×汇率调整系数??同期全国商品房销售额增速为33%人均GDP3,000-6,000USD的城市数量城镇人均可支配收入人民币对美元汇率??综合历史回归,专家访(达到支付能力且具有消费意愿)谈,宏观演绎的结果,,5009,500预计在23%-25%,28016200020052010E200020052010E200020052010E资料来源:中国统计年鉴,罗兰??贝格分析8宏观市场概况支持城市化进程的推进和人民生活水平的提高是推动住宅房地产业稳步发展的根本动力城镇人口数量及比重(1980-2010)人均可支配收入(1980-2010)[亿人][亿元人民币],,%6,28042%%,28329%26%%1,51019%7394781980198519901