商业与城市发展关系规律总集.ppt

合肥商业发展历程判断发展阶段市场表现销售赢利模式标志节点起步发展期动荡低潮期复苏发展期休整期快速增长期各个居住区、交通汇聚点出现少量,且底档次商业配套受土地热点效应影响,商业始终停滞不前土地“地震”之后,城市进入修养生息期,商业逐渐萌芽发展规模化的商业形态出现规模化商业、大型购物形态商业中心浮出市场城市发展较为落后,各种社会配套设施处在规划中土地大批量放出,土地成为热点各区域住宅逐渐推出,市政配套开始大批兴建本土商家发展迅猛,或外来知名商家进驻家乐福、百盛、易初莲花、北京华联等外来一线商业巨头进入(沃尔玛待进)自有住宅底商经营或出租为主自有住宅底商经营或出租为主,略有少量商铺销售商铺基本市场化,销售成为核心赢利手段规模化商业、大型购物形态商业中心浮出市场营业收入+租金收入营业收入+租金收入+销售收入销售收入+租金收入销售收入+租金收入合肥商业发展阶段800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$传统商业发展综合业种的业态综合性商业形式转型商业形式消费者价格敏感多选择,自由购物空间多种需求个性消费——欧美经济发展的经验证明,当城市的人均GDP达到4000美金以上时,人们单纯购物的时间会明显缩短,此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。城市经济发展与商业形式发展的关系界定模型人均GDP城市化率25%45%70%85%95%商业处于与农业经济相匹配的原始状态人均GDP位于1500美金以下;城市化水平在25%以下人均GDP位于1500~2000美金;城市化水平在45%以下商业形态出现第一次升级,取代了农业时代的地摊、集贸市场,商品为城市生活提供基本保障人均GDP位于2000~4500美金;城市化水平在45%以上70%以下商业形态出现飞跃,多样化、规模化的现代商业出现,如超市、专卖店、精品店等人均GDP位于4500~8000美金;城市化水平在70%以上90%以下超越商业范畴的广义商业形态出现,SHOPPINGMALL、大型购物中心、旅游商业地产、物流等综合型商业形态出现人均GDP位于8000~20000美金;城市化水平在90%以上广义性商业的升华转型,主题性的购物公园等极具个性消费的场所出现+800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$传统商业发展综合业种的业态综合性商业形式转型商业形式消费者价格敏感多选择,自由购物空间多种需求个性消费——欧美经济发展的经验证明,当城市的人均GDP达到4000美金以上时,人们单纯购物的时间会明显缩短,此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。25%45%70%85%95%2000—2001—2002—2003—2004~4743—5174—5536—6510—7162~专业卖场、大型购物广场、%GDP外因:国家政策扶持、深港一体化、珠三角合作发展战略、泛珠三角联盟内因:外资涌进注入,本地企业蓬勃发展,外来中高端人才,商业需求急剧上涨KPI深圳城市化率38%2004年人均GDP1670多US$多业态的组合、自由的购物空间将出现企业指数:海尔、美菱、江淮、可口可乐等房地产指数:“大开发”时期人口指数:依托城市发展的支撑,外来中高人才不断进入商业指数:经济快速发展前提下,城市居民生活水平的提高,促成对商业的需求在质与量上均急剧提升KPI合肥人均GDP城市化率+*房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步区域经济环境和市场分析(二)基本资料的获得区域经济环境分析1、总量指标GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数……2、结构指标:产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标:人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析1、投资:开发投资额2、土地开发:土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发:施工面积、竣工面积、年开发量4、销售:销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈*房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步区域经济环境和市场分析(三)能够反映区域房地产市场发展状况的指标人均GDP与房地产发展关系GDP增速与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP(美元)800~30003000~40004000~80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主,