中粮香榭丽都项目市场定位报告.doc

中粮香榭丽都项目市场定位报告成都香榭丽都项目市场定位报告2010年4月内部资料严格保密中粮地产成都有限公司*中粮在成都*中粮品牌布局成都中粮百亿成都布局全产业链中粮集团宣布将在成都投资100亿元打造中粮集团“全产业链”战略。2月3日晚间,中粮集团与成都市政府签署战略合作及投资项目协议,计划5年内在成都市投资100亿元。根据此次签署的协议,中粮将重点发展农副产品精深加工,并配套发展农业种植、养殖、果蔬加工、食品研发、农副产品物流配送及商业地产等领域。在战略合作协议中还有引人注目的是,中粮拟追加50亿元在成都进行房地产开发。而成都市市长葛红林还希望中粮能够依托房地产开发服务当地小城镇建设。中粮集团总裁于旭波称,中粮将以75%的资源配置发展粮油食品业务,以25%的资源配置发展地产业务,前者是“全产业链”战略,后者是“全服务链”战略。中粮品牌布局成都战略大幕拉开~*全产品系的重要性随着中粮集团在成都的战略布局,成都中粮地产需要布局全产品线,以确保公司健康、强大发展,品牌影响力扩大。万科在成都的布局,虽然已有10多个项目,但以首置和首改型产品为主,再改型产品缺乏(高端线),产品线不齐,品牌在高端客户中的影响力不够。中海进入成都后,迅速拓展全产品系,从首置到高端,品牌整体影响力更广泛,特别在高端群体中影响力高于万科,基本连年保持成都前三甲。PK万科项目布局中海项目布局*,占地5000亩,建筑面积20万平米,总户数800户,物业形态为独栋、双拼、联排;定位为再改高端别墅。,占地120亩,建筑面积约25万平米;定位:集商业、高端住宅、酒店、公寓、写字楼为一体的大型城市综合体项目。,占地133亩,,楼面地价524<9元/?。项目定位复合型社区,适合首置、首改、再改类产品。,,,楼面地价567<9元/?。首先,本项目承担着中粮在成都完善全产品线的关键作用;其次,作为2010-2011年中粮全面进入成都主城区市场,祥云综合性项目承担销售形象,而核桃村项目需要树立中粮高端品牌形象、豪宅的产品竞争力。*目录第1部分项目概况第2部分市场研究第3部分客户研究第4部分项目定位第5部分营销策略*1项目概况*宗地形状规则,属二类住宅用地(可兼容商业?10%),,容积率?,航空限高?3<。—宗地土地经济指标项目情况主要指标位置武侯区核桃村二、四组,高新区核桃村一组、肖家河村四组(丽都公园旁)规划土地用途住宅/??24%航空限高/m?3<?30%总建筑面积/?58830地价成本1060万/亩(楼面地价5676元/平米)其他可兼容商业?10%;<90/*宗地处于成都西南丽都生活片区,靠近红牌楼及神仙树片区,片区内存在以置信丽都为主的传统高端居住社区、新建中低端小区、高新技术产业区、汽配市场等,同时部分待拍卖空地,后续规划发展看好。—*—主要临小区道路,噪音影响较小,居住舒适度高丽都路:联接2环与九兴大道的主要道路,主要行驶车辆为私家车。对项目临路楼栋存在噪音影响。规划中的小区道路:项目北面、东面及南面有规划中小区道路,对临路部分住宅存在一定噪音影响。九兴大道:区域内主要干道,距项目约200M左右,噪音影响较小。*“南富、西贵,北匪东穷”的传统认知;城南城西交界处的丽都片区历来是成都一个传统的高端居住区域,是比较具有成都人文格调的区域;丽都片区是众多中高档楼盘聚集之地,是成都较为成熟、高端区域。*——,多次成为热点开发迅速,片区整体形象快速提升区域内相对有限,主要受内双楠支撑多层、小高层、中高层打造高附加值产品,经济、实用产品主打大盘时代持续小规模项目众多房地产开发成熟区,小片区认知度高商业配套较成熟,住宅开发用地稀缺自身配套体系相对完善,部分需受外部支撑小高层、中高层以改善型和投资型物业为主地产开发用地紧缺,品质项目主打红牌楼片区住宅房地产开发起步期专业市场主导且档次较低,住宅开发用地整理陆续供应区