上海松江新城西区市场定位报告.doc

第一部分市场研究
产品定位的市场依据
松江,是上海历史、文化的发祥地,有"上海之根"之誉,有着悠久的历史、深厚的文化底蕴和丰富的旅游资源。在上海城市总体规划中,松江将建设成为上海辅城。
一、区域环境
地理位置
松江区位于长江三角洲内上海市西南部,黄浦江上游,南宽北窄,南北长约45公里,东西宽约50公里,总面积604平方公里,是上海西南的重要门户,也是连接浙沪两域的重要枢纽。松江距上海市区30公里,距虹桥机场16公里,距浦东国际机场68公里。
行政区划
松江区内辖有4个街道、11个镇,分别包括了岳阳街道、永丰街道、中山街道、方松街道;新桥镇、九亭镇、泗泾镇、洞泾镇、新浜镇、车墩镇、石湖荡镇、佘山镇、泖港镇、小昆山镇以及叶榭镇。
人口状况
松江区及松江老城区人口历史数据及未来预测图:
2002年,松江区户籍人口达到50万。在过去3年,%,。
松江传统市区即老城区(沪杭高速公路以南部分),根据松江区统计局过去的3年统计数据来看,%,估计05年区域人口将接近20万。
在上海市整体人口呈现负增长的背景下,松江人口持续增长,城区人口规模不断扩大,将为松江房地产市场提供持续的市场支撑。
交通状况
松江交通便捷,区内现已形成6条主要交通轴线,为发展区内各项产业提供了便利的交通条件。
主轴线沪杭铁路、沪杭高速公路横贯新城和老城之间;
沪杭公路、沈砖公路横贯松江的北部和东西,同时是上海中心城区至佘山国家级旅游度郊区的重要游览路线;
叶新公路横贯松江南部地区东西;
嘉金快速干道及沪松公路纵贯松江东部的南北;
同三国道纵贯松江西部的南北;
嘉松路纵贯青浦至松江新城,连接沪宁高速公路和沪杭高速公路。
松江区跨区、跨省市的交通方式主要以汽车客运、铁路为主。
目前,区内共有乐都汽车站、长途汽车站以及大众公交城东公交站三个主要汽车站点。和五个铁路站,包括两个三等站(新桥站及松江站)以及三个四等站。
历史文化
历史沿革
松江古称华亭,是江南著名的鱼米之乡。在上海开埠前,松江一直是上海地区的政治、经济、文化中心。据考古发现,距今约6000年,先民们就在九峰一带劳动、生息,创造了崧泽型和良渚型等古文化。东汉建安二十四年(219年),东吴名将陆逊以功封华亭侯,华亭始见于史志。唐天宝十年(751年),置华亭县。元至元十四年(1277年)升为华亭府,翌年改为松江府。民国元年(1912年)废府,华亭、娄县合并为华亭县。民国3年(1914年)改为松江县。解放后,苏南行政署设松江专区。1958年3月,松江专区撤消,改隶苏州专区。1958年11月由江苏省划归上海市。1998年2月,国务院批准撤县设区。
人文特色
综观历史,松江硕士名人灿若星汉,历代以来,涌现出陆机、赵孟頫、张弼、董其昌等一大批名人雅士。从宋至清,共有521位进士,状元数人。在近现代史上,更是涌现出了史量才、柳亚子、马相伯、施哲存等文化名人,活跃于文化艺术界。
松江名胜
松江名胜之多居上海各区县之首,唐宋元明清各朝代都保存有丰富的遗迹。区内现存的唐代陀罗尼经石幢、云间白鹤寺(即清真寺)、颐园、西林禅寺、方塔、醉白池等历代建筑不但见证了松江古老、灿烂的历史,更是松江发展特色文化旅游的宝贵资源。
二、松江经济
1、主要经济指标
2000年,。,%。
固定资产投资和社会消费品零售额持续增加,投资者对松江经济发展前景的普遍乐观,区域生活水平不断提高。投资和消费两头拉动将有利于松江房地产市场的供需两旺。
人均收入随之大幅度提高。2002年全区人均4300美元,%。预计2007年人均GDP将达到7500美元,实现比2001年翻番。
2、产业结构
随着松江经济的不断发展,其产业结构调整也发生相应变化,出现了“二、三、一”的结构,以房地产业为主的第二产业占据经济发展的主导地位。
2002年,松江区第一、二、三产业的比重为5:32:63。其中,,,。
第二产业在经济结构中的主导地位主要得益于两方面因素:
一方面,松江各园区内工业企业的投资力度加大、经济效益提高,促使第二产业的比重有所增加;
第二方面,松江新城的规划带动了区内众多房地产的开发,从而带动房地产业的比重增加。
3、财政收入
区内第一、第二、第三产业的发展,极大地提高了松江的财政收入。2002年,,%。
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