中海某山庄整合推广方案.ppt

中海某山庄整合推广方案.ppt中海怡美山庄整合推广案一、深圳地产时代不同了?随着关内土地供应的紧张与成本的急速提升,很多开发商和置业者把目光投向了拥有大量土地储备、成本低廉、环境优美的关外市场。关外(郊居)地产市场急速成熟:关外地产从97年开始到现在,总共经历了三个阶段:第一阶段:98年前:地产市场启动期;领导品牌以康达尔等为标志第二阶段:99年-2001年:地产高速发展期;出现了一批优秀市场化地产商和楼盘;如中海怡翠、中城康桥、四季花城、美丽365等第三阶段:2001-2003年:地产成熟期:桂芳园、冠城世家、度假概念的万科东海岸等*战国时代的来临:与2000-2001昆明地产市场相比; 第1、昆明地产项目市场阔容速度非常快,因而导致市场竞争剧烈化; 第2、从2002年开始,整个市场销售状况平淡,同样可以反映市场竞争激烈; 第3、由于市场竞争的加剧,各家纷纷均在寻求市场突破,因而规划、环境、户型、配套等提升速度非常快,目前水准非常高;*市场质变点的出现:由于第二阶段昆明地产尚停留在纸上谈兵阶段(规划设计、环境设计、户型设计等),下一步高品质的眼见为实即将成为市场的突破点;[判断]:*昆明的地产时代与2000年-2001年已经完全不同了,在2002年-2003年随着市场竞争的 加剧,眼见为实必然出现新的市场突破点(如深圳99年-2001年);自然横岗地域横岗经济横岗教育横岗健康横岗文化横岗横岗优势问题横岗--中海怡美面临的外部问题问题一横岗地产影响目前仍局限于片区之内,从几个横岗盘的客户来源看,区内消费占了绝大多数,区外消费与外销小;问题二区内消费潜力有限,既体现在数量上,也体现在质量上,横岗常、暂住人口仅35万余,除万余户籍人口外,外地人口多是收入为千元左右的底层打工族,区内购买力严重不足;问题三横岗虽有深圳作为大后方,但是深圳消费者对横岗比较陌生,此外无论是距离上、还是心理上,短期内都较难接受横岗。问题四从外销上看,港人对于横岗陌生程度更是有加,从港人消费特点看,陌生的地方以及港人不扎堆的地方都可能使港人裹足不前;问题五布吉内销地位已经逐渐下降,随着深圳城市中心的西移,同为关外地位的龙华可能取而代之,因此横岗内销潜力不容乐观;问题六居住郊区化,度假概念也只是在起步阶段,打造横岗内销居住郊区化、度假概念为时尚早;问题七关外心理上、现实上的种种不尽人意使横岗仍然要从属于一段时间的被动置业态观点中海怡美的开发横岗市场应时应势机遇与挑战挑战同在我们的环境--竞争对手标本分析楼盘名推广定位推广核心攻击点锦冠华城尊贵首府横岗户型王,购房送入户指标地理位置优势明显,园林过小,城市中心花园一生美景养生大宅住最好的房子,看最美的风景6—9层带电梯低密度以独特的建筑品味和优美的社区环境新亚洲广场21世纪横岗生活新标志适合港人居住,投资概念开发较早,规模较小“新亚洲”品牌在龙岗片区早已深入人心水晶之城维多利亚风情的画卷大型住宅小区价格优势对当地人群有极大吸引力优势:1项目距离布吉的实际距离非常近2“怡美山庄”从质素到规模,都可以成为横岗楼市的绝对号召3项目位于横岗镇中心,是当地公认的高尚片区,客户有较高认知度4周边无杂乱的农民房,靠近康乐花园小区,居民素质相对较高5相对振业育马城项目,怡美距离水官高速近