福州国际青年广场战略底稿.doc

产品概念
市中心的城市菁英住宅
市场背景
竞争市场
本区位的竞争楼盘是大名城(占地142亩,总建筑面积达26万平方米;其它区位的竞争来自市中心较成熟生活区的中高档楼盘。
市场容量
高档物业开发总量正进一步增加。
市场成长
目前处于市场强销期
市场占有
2期房已预定30%,多属面积110㎡-130㎡左右较小的户型。
市场区隔
地处福州东区板块的高档物业
通路状况
设售楼部营销;
2期去年11月开盘发售;
1期已入主的及2期已预定的客户多属鼓楼及晋安具消费能力的人士。
外部环境
3000元/㎡以上的中高档楼盘数目约占市场60%,开发量较大,竞争更趋激烈;而福州目前市场正迈入一个交房旺期,各档次楼盘交房较密集。
消费形态
基本描述
事业有成,生活富足,对生活的要求也很高;
心目中的家既非喧嚣、狭窄的建筑空间、空气污浊、缺少绿地的闹市区又非耗费太长的往返时间的郊区,是一种新都市空间,扬弃了闹市与郊区的优缺点,开阔、清新而不失便利、健康。
心理空间
高档物业要物有所值;具增值潜力;
要能满足精神上较高层次的需求,除自我尊重外,可被社会赏识(亲朋好友或同事尊崇)和表现个人的身份,因此“要住得住市中心,要买就要买好的”也是这种体现。
品牌定位
目标顾客
能认可及接受该地段的福州鼓楼、晋安的居民和邻近郊县(如连江、马尾、琅岐、长乐、福清)的、具有消费能力(约50万元以上)的人士,包括具海外关系的富裕家庭、中小私营企业主,或月收入达4000元以上工作满三年以上的“白骨精”(白领、骨干、精英),年龄多在27岁以上50岁以下。
产品特点
未来成熟生活圈、地段好、交通便利(离市中心仅3分钟车程);
整个楼盘呈“小而精”即“小社区,大户型”特点:总建筑面积才54258平方米,由8幢5-16层的高低错落的楼宇组成,总停车面积为6220㎡,绿化率达35%,总共380套房,其中2期仅3幢(1#、2#、3#)计180套;户型面积较大,在114㎡-300㎡之间;
封闭式的庭院设计,一个入口,人车分流;
户型均南北朝向,结构呈丰富多样,选择性强;
具典雅的建筑风格,富有节奏感和流动的建筑韵律,建筑退红线30米,住宅再退5米,具线条飘逸的女儿墙、双层隔音玻璃、大面积的私家庭院、空中花园、错层、复式、飘窗等;
2期单价、总价上较1期高, 1期成交均价约2800元/㎡,最高价超过3500元/㎡,而2期均价达3500元/㎡;
未预定的剩余部分户型较大,面积多在150㎡以上,总价亦多50万元以上;
1 #楼间距较宽,采用三重隔噪措施,加倍呵护。
使用时机
富裕的有房人易地换房(二次置业),青年人成家购新房
综合描述
SWOT分析
强势
企业属较成熟的住宅开发商,具有自身的开发理念:“小社区,大户型”,2期提出“社区别墅生活”的新概念;
楼盘本身交通便捷、周边配套日趋完善;
产品本身质素较高,采用ISO品质量管理;
多样化户型设计、通风采光、园艺规划、绿化较好,配备大面积的私家庭院、空中花园、高级会所、景观泳池等;
1期已入驻的业主满意度较高。
弱势
“东不过五里亭,西不出洪山桥”福州人对于城乡的不成文的认定,仍使多数福州人对城市扩容后的实际上地段的优越性并不完全认