【精品策划】绵阳市鹏湖名园初步策划报告.doc

绵阳鹏湖名园初步策划报告
目录:
第一部分项目分析
第二部分市场分析
第三部分安全分析
第四部分定位分析
第五部分产品分析
第六部分营销分析
第七部分合作方式
第一部分项目分析
一、项目分析

绵阳是享誉世界的中国诗人—李白的故乡。绵阳是四川省第二大城市,位于四川省西北部,距离成都100公里。东接南充市,南边遂宁市、西南界德阳市,西靠阿坝藏族羌族自治州,北抵甘肃省,东北与广元市为邻。
绵阳科技城是国家重要的国防科研生产基地。以中国工程物理研究为赌注一大批科研机构,拥有目前国内乃至世界一流的科研技术水平,科技人才济济,科技实力雄厚,是中国西部的一颗明珠。
行政区域:涪城区、游仙区、绵阳(国家)高新技术产业开发区和三台县、安县、梓潼县、盐亭县、平武县、北川县,代省管江油市、省政府科学学城办事处。
项目在绵阳区位
□本案处于绵阳西部,高新区成绵路以北,827部队以西区域,紧邻国家级高新区及绵阳科创园区。
□东邻双碑小学、高新区派出所、信用社、中国人民银行第二办公区;
□南临岷山。懋景青富临山庄、绵阳外国语学校、富临中心医院;
□北临西南财大商务学院、南山中学、上马村居民点

□用地性质:商业、居住用地
□容积率:;
□建筑密度:多层不大于30%;低层不大于20%
□建筑高度:多层6层以下;低层3层以下
□绿地率:不小于30%,㎡/人
□建筑间距及后退道路红线、地界线;;;,且全部作为绿化用地;
□山顶及山脊用地只能修建低层低密度建筑;
□配套设施:物管用房、社区居委会用房、小型幼儿园、变配电用房、垃圾等,公共绿地内设置全民健身设施。临北面道路应设置一座不小于十个蹲位的公共厕所;
□临城市主要道路建筑造型力求新颖、美观,居住建筑屋顶均为全坡屋顶造型,建筑色彩以浅色为基调。
□规范总体面局应合理利用地形,功能分区合理;
□人车分流,商业建筑车位按4~6个/1000㎡,住宅按户数30%~40%设置。
二、规划分析
1、绵阳规划
从上图可以看出,市政规划中一类居住用地主要在园艺区、游仙区、和小岛花园部分区域。政府的市政规划中,高端产品主要向游仙南部临水区域、园艺区局部、小岛区域发展。本案所在的园艺区是市政规划的高端产品核心区域。
2、区域规划分析
3、高新区建设用地分析
用地性质
用地面积(公顷)
占建设用地比例%
居住用地


公共建设用地


工业用地


仓储用地


对外交通用地


道路广场用地


市政设施用地


绿化用地


城市建设总用地(合计)

100
水域及其他用地


规划区总用地

100
可以看出高新区工业用地基本与居住用地持平,%%.综合现状来看,高新区有大量的档次低的工业布局,主要出以较低收入的人群为人中构成,商业业态落后。这一现象在未来不会有很大的改观,对于项目的高端产品发展方向不利。
4、园艺区分析
□园艺工业园区是绵阳高新技术产业开发区的园中园、市级重点工业园,,以“小政府、高效率、小机构、大服务”模式组建成了管理机构和一站式服务体系。采用了一区多园的规划模式,初步形成三大主导产业,即“信息产业”、“环保”、“新材料”,是一个新兴的高科技产业园区。2002年该区年产值33亿元,利税7400万元。预计2005年工业总产值将达到20亿元,实现税收过亿。在此投资的企业均可享受国家高新技术产业开发区的优惠政策。
□,,该区域重点发展研究、教育、文化及高新技术产业等,是以高新技术产业发展为导向的综合性城市科技文化区,起到对城市中心部分职能分解和补充的作用,其功能定位是绵阳市的城市副中心,引导城市发展方向,分担城市部分市级或市级以上的公共设施配套的功能;其主要内容包括:商业服务中心、商贸金融中心、行政管理中心、文化体育中心、生态住宅中心等。
□园艺区的规划理念是:自然、人、科技和谐发展。
5、城市规划对本案的影响
□城市规划支撑着本案所在区域高端产品发展方向。本案所在的园艺区是政府规划的一