157-金地九珑璧佛山营销策略(74)页.ppt

2016-11-282016-11-28金地九珑璧2010下半年营销策略2第二部分、余货盘点及目标分解第一部分、市场分析第三部分、整体营销策略本案目录3第一部分、市场分析4(1)佛山03-09年住宅年均销售面积为688万平米。(2)09年成交总面积创历史新高,,同比08年(全年总成交面积496万平米)增长95%,超过07年(全年总成交面积764万平米)。全年销售均价5855元/平米,同比08年(均价5475元/平米)%。(3)2010年1-6月销售面积336万平米,同比下降33%.佛山整体房地产市场表现5(1)禅城03-09年住宅年均销售面积为87万平米(1)09年成交135万平米,同比08年增长104%。全年销售均价7864元/平米,同比08年(均价7709元/平米)增长2%。(2)2010年1-6月销售面积36万平米,同比下降53%;5、6月连续两个月成交均价下降。禅城房地产市场表现6(1)政策对市场影响得到迅速体现,5-6月大范围观望情绪弥漫。成交急速萎缩。(2)在成交量大幅萎缩的影响下,开发商的推货节奏有所放缓.(3)至6月底,大部分楼盘价格无大幅度调整,以小幅度折扣为主要价格手段;部分楼盘小户型启动额外折扣促进销售;但销售速度没有明显增加,(4)目前出手的主要是刚性需求的自住型买家,以小户型走量为主。,压抑的投资需求和改善需求即有释放。2010年上半年市场总结7竞争项目余货分析——近期中小户型相对缺货竞争分析项目户型剩余套数预计销售速度(套/月)佛山雅居乐95-109㎡3212 中海文华熙岸85-111㎡506 怡翠宏璟89-93㎡1310 鸿业城市花园88-97㎡4115 依云上城79-91㎡13210 凯德·瀚城89-90㎡612 恒福新城82-87㎡33 星海岸82-89㎡326 项目户型剩余套数预计销售速度(套/月)怡翠宏璟118-134㎡7915鸿业城市花园128-133㎡7920凯德·瀚城134-139㎡494 恒福新城125-133㎡6510 项目户型剩余套数预计销售速度(套/月)鸿业城市花园155-171㎡9410 依云上城155-156㎡294 凯德·瀚城182-185㎡192 恒福新城171-188㎡625 ?从竞争项目余货情况看,雅居乐、鸿业城市花园、怡翠宏璟、中海文华熙岸等几个项目最直接竞争对手近期内处于中小户型余货销售状态,中小户型处于市场相对空档期,大户型存货较大。8竞争项目新货分析——8月起有新货推出,普遍集中在年底推售竞争分析项目推售户型推售套数预计推出时间金地九珑璧81-89㎡10810年底或11年初怡翠宏璟89-93㎡1188月底鸿业城市花园88-108㎡869-10月依云上城79-91㎡20010年底凯德·瀚城89-90㎡31210年底或11年初星海岸82-89㎡18610年底或11年初怡翠世嘉74-109㎡1208月东江国际70-90㎡9010月项目推售户型推售套数推出时间金地九珑璧145-176㎡10810月怡翠宏璟118-134㎡14811月星海岸130-170㎡1867月保利东湾140-250㎡10010月?从竞争项目未来新货推售情况看,普遍集中在年底推售,推售产品仍以中小户型为主,最早在8月份有怡翠世嘉新盘入市。9竞争项目分析——天湖郦都竞争分析17#18#19#13#14#15#16#21#22#23#20#?在售产品:?13-16#:250-265㎡,9000-10000元/㎡,剩余2套;?17-19#:288-298㎡,低层10000-11000元/㎡,湖景单位15000-16500元/㎡,剩余22套;?20-23#:263-271㎡,低层9000-10000元/㎡,湖景单位13000-15000元/㎡,剩余19套;?独立别墅:834-923㎡,剩余3套,均价约30000元/㎡。?未推新货:无?结论:天湖郦都在售产品均为250-300平米以上的楼王及别墅,目前洋房剩余43套,别墅剩余3套,与本项目二期不存在直接竞争。10竞争项目分析——中海文华熙岸竞争分析目前在售:?8座85-89平米二房,9000-9500元/平米(带装修),剩余11套;?7座87-111平米三房,8000-11500元/平米(带装修),剩余31套;?12、13座剩余单位(87平米):12000元/平米,目前余货7套;?6座210平米四房,均价9500元/平米(毛坯),目前余货5套;?别墅单位,364-411㎡,目前剩余2套。后续新货:无?结论:中海文华熙岸在售产品,以85-111平米二房、三房为主,洋房可持续供应量50套,下半年与本项目仅存在一定的干扰性竞争。因余货不多,预计下半年以自然销售为主。在国庆等重要节点可能会推出