2020年花园投资分析暨经济效益评估.doc

目录页码目录 1 4 4 4 6投资分析 8、成本分析 8 8(销售收入) 10(政府地价和征地费用) 10 11 14 14、费 15、外市政及公建配套工程费 16 17 17 17 18、费 18 18 19 19 20 22 22、费 22 22 23经济效益分析 23 23 24(FIRR) 24(FNPV) 25(静态) 25 26 28 28 28 29 30附表: 31附表1:静态总投资分期投放比例及资金筹措计划表 31附表2:全部投资现金流量表 42附表3:项目损益表 44附表4:概率分析表 46附图: 47附图1:本项目盈亏平衡图 47附图2:本项目静态开发成本构成图 48本项目地块占地广阔,开发规模巨大,开发周期长,需投入大量的人力、财力和物力,因此,发展商宜结合本项目市场研究调查的结论以及现时自身的经营状况,包括关于本项目开发的一些初步思路,通过与研究人员共同确定,将整个项目的发展划分为三个连续的阶段(即每两年为一个阶段,每年按4月至11月为一个计算期)。1、根据市场研究所得结论,“哈尔滨保利花园”的开发宜采取分区分阶段开发,以前期回收之资金再投入进行后续之开发,因此,各开发阶段的划分和开发先后次序的确定,应根据市场反响而保持一定的开发节奏,尽量保证项目可以启动成功,持续发展,按照先启动多层住宅楼的开发建设,一待时机成熟再开发高层住宅的物业开发次序划分。2、根据市场发展的特点和市场的需要,各开发阶段,尤其是第一开发阶段的物业类型应较为多样,各阶段物业的开发应保持一定的完整性和独立性,基础设施、公建配套和绿化景观应随之配套,并且便于实施封闭式管理。3、根据地块周围环境条件及其发展变化,结合各种类型物业和各开发阶段对环境的要求,来确定各开发阶段的具体内容。4、将根据项目的规划设计方案,结合公建安排、道路和景观设计,但在目前阶段,仅按连贯的开发过程(即全部开发期为6年,每个季度为一个计算期,共分24期)并不具体划分一、二、三期各开发阶段。基础:人工挖孔桩及砼桩承台、钢筋混凝土底板、结构、高层(主要以13层配一台电梯为主)住宅楼采用钢筋混凝土框架或框架、剪力墙混合结构、新型墙体砖砌结;外墙:高级聚脂粉彩喷涂或铺砌釉面条形锦砖;屋顶:西班牙式天面瓦;窗户:选用铝合金窗框,平开式配浅绿色强化玻璃,窗台铺高级花岗石,厅、房均预留冷气机位置;室内墙壁、天花均涂国产乳胶漆,地面素水泥沙浆光面;电梯系统:采用中外合资厂生产之电梯(六层单复式无电梯),不锈钢轿厢饰面,后备发电机与及必要之消防、环保设施;水、电系统:每户均配置足够电力、自来水、暖气供应(小区集中供暖),室内全部安装埋墙暖气管、上下水管、低压电源线、灯制及预留有线电视插制,多路开关供空调和照明系统,采取独立水、电表、配电箱,防盗对讲机、埋墙安装IDD电话线槽。室内装修工程拟采用菜单式套餐服务,即只计算基本装修标准(交楼标准)工程造价(精装修工程造价未计入本投资成本)。项目名称第一年第二年第三年第四年第五年第六年建设、施工进度、投资安排1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度一、征地拆迁 1、征地拆迁及场地七通一平二、设计与工程勘探 、报建 、建筑模型制作 、办理前期报建手续四、工程施工 1、场地大开挖土方工程及基础施工 2、地下室工程(25层住宅楼) 3、砼框架结构土建及室内基本装修 4、会所及公建配套设施工程五、设备安装 、排水工程 、小区范围内、外配套工程外水、外电、绿化、道路、公建说明:时间单位为季度1、总工期为理论工期,未含外界因素(或施工单位、设备供应商进场、生活及临建施工、施工准备和设计修改、报建、出施工图纸、图纸会审等时间工期延误)、除二次装修、室内、外环境工程,其它分项工程,如内、外墙砌体及装饰、客、货电梯、给、排水、空调、消防、通讯、、由于东北特殊气候原因,。资料来源:受托方研究部投资分析本项目各项总投资开发成本的计算,是充分结合了本地块开发状况以及委托方的经营能力,基本采取按各阶段开发过程中实际取得的土地面积,分阶段、按比例实行对征地补偿款、综合开发费和征地款利息、小区道路占地面积的征地款的投入,其它分项成本:建安工程造价、前期费用、红线内外市政配套设施工程费用和开发期税费的投入,按实际工程量统计和计算。、成本分析本项目总投资的基本构成和整体建设的开发投入的计划安排,是经过受托方研究部与委托方以及本项目建筑设计单位共同商讨的结果,并经过初步统计和归纳出对本开发项目