房地产开发前期准备工作.doc

房地产开发,前期准备,土地使用权前言房地产一直是百姓最为关注的一个话题,随着生活的不断提高,生活质量的要求也相应的有所提高。尤其在国家政策和国内外环境的影响下正接收着来自政策的调控和市场调节两方面的考验,房地产行业的竞争变得愈发的紧张起来了,在确保房产的质量的前提下能够更好的保证效益是房地产企业的最终目标,而房地产的前期工作就变的尤为重要,成为实现最终目标的基础。1、。主要包括:坐落位置;占地面积;土地占地形状;地块内建筑物和设施的现状;规划用途和限制条件;地块四边相邻道路级别状况;和市、区的中心商业地段、学校、医疗机构等的距离;公交路线和站点设置的距离;市区内的供水、供热、通讯、电力设施状况等。充分的考察了相应的资料,对于接下来的开发有很大辅助作用,只有前期的资料准备充分才能保证项目的进度和效益等问题。,城市土地所有权是归国家所有的,但是土地的使用权是可以依照法律有偿、有限期地通过市场出让、转让。开发商获取土地使用权有两种途径:通过行政划拨和市场。在运用市场机制配置土地时,又有协议、招标和拍卖几种方式。对于原先已划拨的土地,开发商还可以通过补地价的方式获取土地使用权。,要开始办理建设用地动迁工作拆迁过程有时也会影响成为项目进程。在拆迁过程中,会有部分居民是不情愿且会有抵抗情绪,这就往往成为问题的所在,所以在进行拆迁工作时能够保证平稳拆迁居民的情绪是在这部分的一项艰巨的任务。所以对于开发商而言拆迁工作主要解决的问题包括土地的权属处理;城市房屋的拆迁工作程序以及拆迁工作的补偿与安置政策。,项目的设计就是重中之重了,尤其是规划方案的设计就决定项目成败,因此选择一个好的设计单位是非常的重要。确定好设计单位之后就要进行市场调研,准确定位市场需求,编制设计任务书,设计单位根据设计任务书进行方案设计。,再经过规划管理部门、消防、园林、建设等部门等共同审查批准通过。,设计单位再进行扩初设计深化,有些地方扩初设计还需经当地建设主管部门的审查批准;然后在批准的初步设计的基础上再进行施工图设计。。最后做好准备开工前的所有准备工作。还有要保证“三通一平”(三通指施工道路畅通,施工用水、施工用电接通;一平指场地已经平整)、办理开工许可证和施工执照等一些必要的执照,为施工提供良好的现场环境。2、土地使用权获得现阶段,我国的土地使用制度正处在从无偿、无限期使用到有偿、有限期使用的过渡阶段。土地使用权的取得可以根据项目的特点,可以通过两种方法得到:一种是通过政府行政划拨,另一种是通过有偿出让,而且当房地产进入二级市场后,也可以由转让等方式获得土地使用权。要获得土地使用权,首先要制定相应的规划和方案,由城市规划管理部门审查,要求是能够满足城市规划的规定,在通过后就能拿到土地规划许可证书,再到土地部门申请建设用地,依照国家的相