购物中心用地选址分析.doc

购物中心用地选址分析.doc购物中心用地选址分析适当的用地和合适的位置是购物中心开发的先决条件,购物中心对区位有严格要求,这关系到未来商业经营的成败。用地的地理位置和周围地区的经济状况与人口状况决定购物中心能否生存。获得足够的购物人群有两种途径,一种是依托大居住区和消费群,另一种是扩大服务商圈范围。(一)用地区位和交通人口状况分析购物中心的位置决定其易达性,并直接影响商圈范围。为此,购物中心用地应符合商业用地选择的一般区位原则: 最短时间原则,即应当位于人流集散最方便的区位。商业活动的基本前提是商业与购物者面对面进行交易。所以,传统商业建筑都混杂在居民区中间,但是随着交通改善,购物者的活动范围大大增加,因此距离已经不是决定购物者行为的主要因素,而更多地要考虑购物过程所花费的行车时间。区位易达性原则指商业用地一般应分布于交通便捷、易达性好的位置。易达性取决于交通工具和道路状况。聚集原则是商业活动具有集聚效应,集中布置能够相互促进,以提高整体吸引力。城市人流、物流和城市社会经济活动的焦点常常成为优先选择的地点。接近购买力原则是指商业用地要接近人口稠密区,又要接近高收入或高消费人口分布区。维持商业设施存在的最低服务人口数量称为人口门槛。因此,为了判断用地是否值得开发,需要收集用地周围必要的经济和人口基础资料进行分析,这主要包括: (1)购物人口分析。对拟开发地区的经济潜力和经济状况进行分析,分析用地附近是否有值得依托的大量居住人口,人口的收入、购买力状况、消费****惯和消费心理如何?人口增长变化包括人口自然增长和迁移,这是一个动态过程,所以需要进行动态预测。接下来需要对人口进行收入与购买力的调查,并分析人口组成和消费****惯,值得注意的是,低收入者不一定是低消费者,而有可能是高消费者。(2)交通易达性分析。交通易达性也就是交通便捷程度,主要取决于购物者从起点(一般是家里)到购物地点所花费的时间。依据格伦的观点,从不同的地方来到购物中心需要花费的时间一般是12—15分钟,最多不能超过25分钟。特别需要指出的是,空间距离和时间距离是有区别的,易达性分析确定的距离不仅仅是空间距离,因为空间距离和汽车行走需要的时间有区别。为此,有必要对汽车到该地点所花的时间进行测试,这个到达时间在一天之中、一周之中和一年之中的不同时间段都会发生变化。为了有效确定行车时间,可以根据所花费的时间绘制等时间距离图,理想的行车时间应当控制在10—30min,以此确定该地点的商圈覆盖范围。此外,附近的竞争设施和居民的接受程度也是衡量一块用地是否值得开发的重要因素。收集的基础资料还应当包括:附近的相关设施是否齐备,是否存在竞争设施,服务商圈内将来可能会出现的竞争设施。多数情况下竞争是不可避免的,而且一定程度的竞争也是允许的,因为单一的商业设施不可能吸收本地区的所有的销售额。另外,如果需要在居住区内寻找开发用地,需要考虑居民的心理因素和对购物中心的接受程度,它影响今后的商业发展。(3)区位分析。不同区位的人口状况和交通易达性也处在不断变化之中。传统的城市中心区是人口集中的场所,道路交通设施优于城市郊区,因此城市中心区提供了相对完善的购物机会。工业革命之后,随着人口的进一步集中,城市中心区变得过分拥挤,环境恶化,交通堵塞。而与此同时,由于郊区高速公路网的建设大大提高了郊区的交通易达性,出现了人口居住郊区化的趋势,把大量消费人口从城