上海别墅项目规划.doc

上海某别墅项目策划目录第一章:背景 1一、宏观经济与上海房地产市场 1二、2001年上海房地产市场 2第二章:上海别墅市场整体情况 3一、上海别墅市场回顾和展望 3二、上海别墅市场 8三、上海别墅市场的区域分布 8四、上海别墅市场的价格区间 11五、上海别墅市场的供需状况 12六、目前上海别墅市场的开发风险及对策 13第三章:重点竞争市场研究 14一、松江板块 14二、水景别墅 17第四章产品基地研究 18一、地理位置及交通状况 18二、基地资源及周边配套 19第五章竞争分析 20一、竞争的基准分析原则 20二、基准竞争研究对本案的启示 26第六章客源分析 27一、定位原则: 27二、定位: 27第七章SWOT分析 29一、优势分析: 29二、劣势分析: 29三、机会分析: 29四、威胁分析: 30第八章产品定位思考 30一、项目的总体定位 30二、本项目的市场竞争定位: 31第九章营销概念构想 31一、思考方向一(主推方向): 32二、思考方向二: 39第十章整体开发推广的思考 41一、整体开发理念的思考 41二、关于项目整体推广的思考 41三、分批推案思考 42第十一章相关建议和思考 43一、对单体面积的思考 43二、对房型设计的思考 43三、建筑立面及风格的思考 44四、开发时机选择的思考 45五、对会所功能设置的思考 45六、智能化系统思考 45七、新材料、新技术的应用 46第一章:背景一、宏观经济与上海房地产市场1、上海宏观经济的趋好,为上海房地产行业高速发展创造俱佳条件;上海市统计局年度统计显示:2001年,上海市国民经济持续、快速、健康发展,经济运行质量和效益不断改善,实现了“十五”计划的良好开局。2001年,,%,,并连续第10年实现两位数增长。上海良好的经济环境,促使整个城市建设的高速发展;人均GDP达到4500美元,为城市的房地产市场发展创造了俱佳条件;相应地,房地产业也为城市经济增长贡献一定力量,房地产业成为第三产业增长的领头羊。,%,,%,。2、城市建设的良性发展和大规模的基础设施投资,为上海房地产不断带来新的增长点;根据中央提出的上海要建成“国际经济、贸易、金融、航运”四个中心的指导意见,2001年3月上海市人民代表大会通过了《“十五”社会经济发展计划》,其中无论是产业发展布局,还是城市基础设施计划布局,都是体现了“四个中心”的要求。随着“十五”计划开局新一轮投资计划启动和投资结构的调整,上海市固定资产投资出现了快速回升的良好态势。,%,,投资总量超过历史最高水平。投资结构继续改善。,%;,%;,%。城市基础设施建设步伐加快,,%。市区2200万平方米的旧区改造工程启动,以及黄浦江两岸综合改造等一系列大市政规划启动,为上海房地产业的发展提供坚实后盾3、政策积极引导、管理体制逐步完善,上海房地产市场更趋成熟,规范;正是这样相辅相成的发展模式坚定了政府对房地产行业的信心,上海“十五”规划已明确指出,房地产业为支柱产业之一。近年来,随着管理体制的完善,上海房地产市场更趋成熟,更加规范,这一切,为房地产开发创造了非常有利的运行环境,而上海经济的可持续发展特性,为房地产开发,营造了良好的市场氛围。二、2001年上海房地产市场20世纪90年代的上海房地产市场,走过了以繁荣为主要特征的路程。在90年代中期二三年的回调整理后,在90年代末期伴随经济增长的加速,房地产市场急速回升,放出巨量,2001年的上海房地产市场创下历史最好业绩,,,二、,表现出新的市场行情特征。1、市场供求两旺,交易再创新高2001年,上海商品房供应,在上半年登记数大幅减少的基础上恢复高速增长,与此同时,上海商品房成交继续保持旺盛势头,在连续五年的高速增长后继续大比例攀升。其中:供应——全年批准预售面积1660万平方米,%成交——全年预售登记面积1832万平方米,%2、供不应求局面全面形成2001年,全年商品房批准预售面积和实际预售面积之比达到1:,全年实际预售面积第一次超过批准预售面积。