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商业银行资产业务之二三、个人贷款业务个人贷款业务个人住房贷款个人汽车贷款个人经营性贷款其他个人贷款图1-5个人贷款业务品种(一):个人住房贷款是指贷款人向个人借款人发放的用于购买住房的贷款。:(1)贷款申请受理借款人申请个人住房贷款,应当同时符合以下条件:A、是中华人民共和国公民,或在中华人民共和国境内连续居住一年以上(含一年)的港、澳、台居民及外国人;B、年龄在18岁以上,具有完全民事行为能力自然人;C、具有有效身份证明、固定和详细住址;D、具有合法收入;E、个人信用良好,有足够偿还贷款本息的能力;F、能够支付贷款人规定的首期付款;G、贷款人要求的其他条件。借款人应按照贷款人要求提供以下基本资料:A、个人住房贷款申请审批表;B、有效身份证明;C、婚姻状况证明;D、居住地址证明;E、职业及收入证明;F、有效联系方式及联系电话;G、首付款凭证;H、购房合同或协议;I、有共同借款人的,需提供借款人各方签订的明确共同还款责任的书面承诺;J、有保证人的,必须提供保证人有关资料;K、贷款人规定的其他资料。(2)贷款调查调查人员在收妥相关资料后,应对申请资料进行调查、核实与分析,调查人对贷款的真实性负责。调查人应与客户当面谈话,重点对客户身份、购房行为的真实性、所购住房的情况及还款能力等进行核实,同时讲明借款人的还款责任和义务,讲明贷款人对违约客户将采取的具体措施等内容。调查主要内容包括:A、所提供的资料是否真实、完整、合法、有效;B、借款人主体资格是否合法;C、借款人借款申请是否自愿属实;D、借款人的贷款用途是否真实;E、借款人是否已经支付了符合规定的首期房款;F、借款人的职业和经济收入是否稳定,是否具有偿还贷款本息的能力;G、借款人购买商品房的价格是否与当时、当地、同类物业的市场价格水平相符;H、借款人的抵押物是否足额有效,抵押物共有人是否出具抵押的书面授权文件;I、保证人是否具有保证资格和保证能力,是否出具了同意提供保证的书面文件;J、借款人购买商品房价值的确定是否以该房产在该次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准;K、贷款人认为有必要调查的其他事项。(3)贷款审查贷款人应对借款人提供资料的完整性、合规性进行审查,主要包括:A、贷款资料是否完整,要素填写是否规范,B、贷款资料信息是否合理、一致,购房行为是否真实,价格是否合理,是否存在假按揭贷款嫌疑;C、借款人主体资格、资信状况是否符合有关规定;D、借款申请人收入是否合法、充足,具备按时偿还贷款本息的能力;E、贷款担保是否合法、有效和充足,保证人是否具备担保资格和担保能力;F、授信额度是否合理,贷款金额、用途、利率、期限、还款方式是否符合相关规定;G、新建房是否具有房地产估价师执业资格的专业人士出具意见书,或委托独立的具有房地产价格评估资质的评估机构进行评估;H、再交易房是否进行了独立评估;I、贷款人认为有必要审查的其他事项。(4)贷款审批与发放贷款人根据审查结果,综合考虑贷款投向是否符合国家有关政策、法规和贷款行有关规定,贷款风险是否可控,贷款担保是否安全、可靠,确定贷款金额、期限、利率和还本付息方式等贷款条件。对于符合贷款条件的,在贷款申请审批表上签署意见,并发放贷款;对于不符合贷款条件的,退还材料,不予受理。(1)个人住房贷款利率按照中国人民银行公布的贷款利率规定执行。目前,自营性个人住房贷款利率按商业贷款利率执行,上限放开,实行下限管理,。(2)个人住房贷款的计、结息方式和还款方式,由借贷双方协商确定。合同期内贷款利率的调整由借贷双方按商业原则确定,可在合同期内按月、按季、按年调整,也可采用固定利率的确定方式。(3)贷款人发放个人住房贷款的金额不得超过借款人所购房屋价格的80%,其中,对于房地产价格上涨过快的城市或地区,个人住房贷款最低首付款比例应由20%提高到30%;发放商用房贷款的金额不得超过借款人所购房屋价格的60%,所购商业用房为竣工验收的房屋;发放二手住房贷款的金额一般不得超过借款人所购房屋价格的70%。此处所称房屋价格为房屋实际成交价格,二手房价格是指二手房实际成交价格与贷款人评估价格的较低者。(4)借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%),月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)。(5)个人住房贷款的贷款期限最长不得超过30年,商用房贷款的贷款期限最长不得超过10年,二手住房贷款的贷款期限与房龄之和一般不得超过30年。(6)建立信贷人员与部分借款人约见谈话制度,严禁由开发商代办个人购房贷款,杜绝“假按揭”贷款(7)贷款人应当建立重点地区房价监测与市场分析体系,关注市场风险,防范房价波动和房地产泡沫对金融体系产生的风险。(