第九章假设开发法及其运用.ppt

第九章假设开发法及其运用?第一节假设开发法概述?一、假设开发法的含义?假设开发法也称为剩余法、预期开发法、开发法、是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得的利润,然后将估价对象开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。第九章成假设开发法及其运用?假设开发法的本质与收益法相同,是以房地产的预期未来收益(具体为预测的开发完成后的价值减去预测的后续开发建设的必要支出及应得利润后的余额)为导向来求取房地产的价值。?二、假设开发法的理论依据?假设开发法的理论依据与收益法相同,是预期原理。其基本思想用这样一个例子可以较好地反映出来。该例子是模拟一个典型的房地产开发商,在公平竞争、土地由最高出价者获得的土地市场上取得一块房地产开发用地,是如何思考该地块的价格或者确定其出价的。具体如下:第九章成假设开发法及其运用?假如有一块房地产开发用地要出让或转让,同时有许多房地产开发商想得到它。我作为其中的一个房地产开发商,将愿意出价多少??首先,我要较全面深入地调查、分析该块土地的内外部状况和当地的房地产开市场状况?其次,研究、判断该块土地在规划允许的范围内最适宜做何种用途、建筑规模多大、什么档次。?接下来,我要预测在未来适当的时机预售或销售开发完成后的房地产,价格将是多少;第九章成假设开发法及其运用?在做出了上述预测后,我便知道了自己愿意为该块土地支付的最高价格是多少。毫无疑问,它等于预测的该块土地开发完成后的价格,减去预测的在未来开发经营过程中必须付出的各项成本、费用、税金以及应当获得的开发利润后的余额。第九章成假设开发法及其运用?由上可以看出,假设开发法在表现形式上是评估新开发的房地产(如新建商品房)价值的成本法的“倒算法”。两者的主要区别是:成本法中的土地价值为已知,需要求取的是开发完成后的房地产价值;而在假设开发法中,开发完成后的房地产价值已事先通过预测得到,需要求取的是土地价值。?假设开发法更深层的理论依据类似于地租原理,只不过地租是每年的租金剩余,假设开发法测算的通常是一次性的价格剩余。第九章成假设开发法及其运用?三、假设开发法适用的估价对象和条件?(一)假设开发法适用的估价对象?假设开发法适用的估价对象不仅是上述房地产开发用地。凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可采用市场法、收益法等方法求取的房地产,都适用假设开发法估价,包括可供开发建设的土地(包括生地、毛地、熟地,典型的是各种房地产开发用地)、在建工程(或者称为房地产开发项目)、可重新改造或改变用途的旧的房地产(包括改建、扩建、重新装饰装修等,如果是重建,则属于毛地的范畴)。以下把这类房地产统称为“待开发房地产”。第九章成假设开发法及其运用?对于有规划条件,但规划条件尚未确定的待开发房地产,难以采用假设开发法估价。因为在该房地产的法定开发利用前提尚未确定的情况下,其价值也就不能确定。如果在这种情况下仍然需要估价,则估价师可以通过咨询城乡规划主管部门或者有关专业机构、专家的意见,或者参照周边地块的规划条件等方式,推测其最可能的规划条件,然后据此进行估价,但必须将该推测的最可能的规划条件作为估价的假设和限制条件,并在估价报告中作出特别提示,说明它是如何推测出的(即要进行可靠性分析),以及它对估价结果的影响或者估价结果对它的依赖性(包括它的变化将会导致的估价结果的变化,类似于要进行房地产开发项目评估中的敏感性分析)。第九章成假设开发法及其运用?(二)假设开发法估价需要具备的条件?在实际估价中,运用假设开发法测算出的结果的可靠程度,关键取决于以下两个预测:①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则,正确判断了房地产的最佳开发利用方式(包括用途、建筑规模、档次等);②是否根据当地房地产市场状况,正确预测了估价对象开发完成后的价值(以下简称开发完成后价值)。由于这两个预测包含着较多的不确定性因素,假设开发法有时被指责为较粗糙。不过,当估价对象具有潜在的开发价值时,假设开发法几乎是最主要且实用的估价方法。第九章成假设开发法及其运用?运用假设开发法估价的效果如何,除了取决于对假设开发法本身掌握得如何,还要求有一个良好的社会经济环境,包括:①要有一套统一、严谨及健全的房地产法规;②要有一个明朗、稳定及长远的房地产政策,包括有一个长远、公开的土地供应计划;③要有一个全面、连续及开放的房地产信息资料库,包括有一个清晰、全面的有关房地产开发建设和交易的税费清单或目录。第九章成假设开发法及其运用?(三)假设开发法的其他用途?假设开发法除了适用于房地产估价,还适用于房地产开发项目投资分析,是房地产开发项目投资分析的常用方法之一。假设开发法用于房地产估价与用于房地产开发项目投资分析的不同之处是;在选取有关参数、系数和测算有关数值时,估价是站