我国房地产融资多元化问题探讨.doc

我国房地产融资多元化问题探讨.doc我国房地产融资渠道多元化问题探讨摘要:尽快建立健全多渠道融资体系,已成为房地产业发展的关键。商业银行仍是融资主流载体,信托是融资创新的主流范式,“信托+银行+REITS”是融资的主流模式,外资金融机构和境外基金是新生力量。正文框架:一、银行贷款房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费等活动有关的贷款,主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。至今银行贷款仍然是我国房地产最主要的融资渠道,至少70%以上的房地产开发资金仍然来自商业银行系统。而这种以银行为主导的单一融资模式必然会把整个房地产业的风险完全风险集中到银行身上,改变国内单一的以银行为主导的房地产融资模式已是迫在眉睫。随着央行"121号文件”对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等7个方面提高了门槛,再加上“8・31大限”,预示着房地产开发商凭借银行资金买地开发模式的终结。二、上市融资理论上讲,公开上市是最佳途径,因为直接融资,可从容化解金融风险,降低企业融资成本,改善企业资本结构。但是,房地产企业上市非常困难,因为它的赢利模式有别于一般工业企业,资金流不连续,呈现周期性的大进大出的状况,难以达到上市要求,如要求设立满3年,有最近3年可比性的盈利,发行人业务和管理层近3年未变等。三、房地产债券融资房地产债券是企业债券中的一个组成部分。我国房地产企业发行企业债券并不多见。房地产债券最先出现在1992年,由海南经济特区的开发商推出房地产投资券,分别是“万国投资券”、“伯乐投资券”以及“富岛投资券”,总计1・5亿元,这三种投资券按《企业债券管理暂行条例》对具体项目发行,实际上是资产负债表外(Off-balancesheet)的房地产项目债券。四、夹层融资“夹层融资”(mezzaninefinancing)是指从风险与收益角度来看,介于股权与债权之间的投资形式。“夹层融资”可创新的金融产品很多,一部分可以转让咸股份,一部分可以转让成债券;在结构上,可以是本金和利息按月付给投资人,也可以在前期急需资金的时候只支付利息,最后才归还本金。因此,其灵活性非常适合于房地产业。“夹层融资”模式大致分为四种:第一种是股权回购式,就是募集资金投到房地产公司股权中,然后再回购,这是比较低级的;第二种是房地产公司一方面贷款,另一方面将部分股权和股权受益权给信托公司,即“贷款+信托公司十股权质押”模式;第三种模式是贷款加认股期权,到期贷款作为优先债券偿还;第四种模式是多层创新。在“夹层融资”,这种大的制度安排下,房地产金融创新空间很大,在债权、股权、收益权方面可进行多种创新组合。五、房地产信托六、海外地产基金目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产;二是成立投资管理公司合法规避限制,在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。由于国情不同、政策存在不确定性、资金退出风险等原因,注入中国房地产业的海外资金似乎仍处于谨慎“试水”阶段,2006年可望有新的突破。从发展趋势看,在未来两三年内境外基金将快速增加,这些境外基金将带来他们的资金和经验,并越来越多地参与到中国房地产行业。当然,要使得海外基金成为房地产企业的一大资金来源,还需要相关政策、法律的完善,和国内企业运作的日益规范