如何当一个优秀的物业管理处经理.doc

如何当一个优秀的物业管理处经理俗话说“千军易得,一将难求”,在物业管理服务行业快速发展的今天,物业管理项目的管理处经理成了吃香抢手的人才,这是由于一个物业项目的管理服务和经营成功与否,很大程度上取决于这个项目管理团队的领头羊。笔者试图从以下几个方面对如何当一位优秀的物业管理处经理进行阐述。一、管理处经理的职业素养1、具备较强的管理能力(1)计划得体。对项目的年度、季度、和月、周计划要科学编制,长短结合,适时调整,可操作性强。年度计划要涵盖以下要点:对共用设施设备和共用部位的年度维护、更新;绿化景观的管养和更替;办公设备、用品费用的控制;人员的增减,薪酬福利、奖金的预算;各项收入的预计和激励措施。(2)组织指挥得力。作为一线的统军人物,要组建一个有战斗力的团队,将计划分阶段、分部门地有效实施。要懂得统一指挥和统一领导的区别,何时靠前线指挥,何时发挥下属特别是中层骨干的作用。(3)协调控制得当。经常需要协调的有业委会、政府有关部门、社区委员会、开发商、合作商合业主等等,特别是前期介入或承接验收和交房阶段同开发商、承建商的协调,还有正常管理服务期与业委会的协调得当与否是至关重要的。要有控制局势的能力,如何把控得当,局面不使之恶化,除了有预案和资源外,还取决于管理处经理个人的综合能力,特别是在阅历、经验和良好的人际关系等反面。2、具备较强的综合能力(1)较强的文字和口头表示能力。(2)善于倾听、善于沟通。(3)善于处理经营外部顾客(业主、政府部门、开发商等)和内部顾客(员工)的关系。(4)社区文化活动的策划和组织。(5)编写文件和文档管理。(6)较强的成本核算意识:①劳动定额和人力成本;②共用部位共用设施日常维修和需年检的费用;③非公摊能耗[这一点在混合型住宅(有些省市物价部门不允许电梯用点以外的水电费实行公摊)尤要重点考虑];④办公费用;⑤税费、折旧等;⑥如何实现资源、设备的有效共享。(7)组织、编写物业项目招标投标物业管理方案,并能现场答辩。(8)主持创立物业管理示范项目(省级及以上)的能力。(9)善于时间管理、会议管理,提高办事效率。(10)较熟练的应用ISO9001:质量管理体系文件,实现持续改进。3、较强的政策法规和业务水平(1)熟悉并掌握相关的法律法规,包括各种部门规章和地方规章以及国家到地方的政府部门文件。(2)善于应用,能让业主和客户理解并接受,能够制作相关的合同、承诺书等法律文书,在起草告示、通知、催告函时有较强的法律法规和风险防范意识。(3)熟悉业务,熟悉当地风俗人情,基本了解房地产、基建、装饰、装修和设备设施的常识。(4)搞“统一战线”,充分发挥政府部门、业委会、开花商、施工单位和相关业主的能动性,化不利因素为有利因素。4、人格魅力和团队建设(1)模范遵守法律法规和公司的规章制度,爱护公司和客户财产,任劳任怨,身心健康。(2)有爱心,“老吾老及人之老,幼吾幼人之幼”,关心客户和员工。(3)“推功有功,搅过无过”,能够正确对待名利,勇于承担责任,但不是简单的“护犊子”。(4)改进心智模式,经常换位思考,系统运作以提高效率。(5)建立物业公司和业主的共同愿景,共建美好家园。(6)经常培训员工,组织参观学****借鉴,建立学****型团队。5、角色定位(1)一线部门的统军人物。(2)业主客户的信赖伙伴。(3)辖区公共事物的提供者和组织者。(4)高级的复合