青岛龙城御苑高端商业项目阶段营销定位报告销售推广方案.doc

青岛龙城御苑高端商业项目阶段营销定位报告销售推广方案龙城御苑2012年阶段营销策略报告谨呈:通产伟业2012年3月本报告需解决的核心问题精准预判政策动向,领先一步;全面客观看待市场行情,抓住发展机遇;精准剖析、解决本案问题,专业制胜;树力品牌形象,实现快速销售;|本报告宗旨||报告目录|212012青岛政策新动向如何解决问题需求突破?4行业新动态带来新机遇3销售受阻,问题在哪儿?下一步营销策略怎么走?5树立形象的视觉表现建议6通产伟业公司的独特优势7政策解析2011延续了2010的调控之势,从年初“新国八条”到“一房一价”、“国五条”、二三线城市限购等等,楼市调控丝毫没有放松,房企见招拆招,“降价潮“、”成本价卖房“……等字眼经常见诸报端,整个楼市跌宕起伏,真可谓你方唱罢我登场,好一派乱意了得。2011是调控年、过冬年,那寒冬之后的2012年又将如何?5折房源是否还会出现?房价底线究竟有没有到底?降价声又能否换来成交量?楼市十大事件2011年政策——调控大年风声鹤唳政策解析2011年政策——调控大年风声鹤唳楼市十大事件青岛2011年行业政策小结:2011年是政策大年,宏观调控紧缩行业经济,“三限”(限购限贷限价)是核心,打压投资投机是手段,稳定行业发展是目的。国家及地方加强楼市监管,加大保障性住房力度,旨在稳定行业发展。限购不动摇的前提下,2012西海岸经济特区的启动为区域发展带来利好消息,成为刺激该区域地产市场的新亮点。政策解析2012西海岸10年再造1个“新青岛”2012年青岛市将大力实施蓝色经济区战略,重点抓好西海岸经济新区、蓝色硅谷、大沽河高效生态经济区、世园生态都市新区等经济功能板块建设。西海岸经济新区规划包括黄岛区及胶南市全域,陆域规划面积为2096平方公里,海域约为5000平方公里,辖区总人口139万人,2012年将重点推进西海岸经济新区重点园区建设,其中新区核心区将建设新区行政、金融、商务、文化、科教中心,依托唐岛湾、灵山湾的滨海岸线,重点发展金融、现代商务、高端商业,构建人文新区。此外还将推进董家口港区建设,加快青钢搬迁改造工程进度,加快建设国际生态园区、保税功能扩展区以及西海岸旅游度假区等。“我们力争在不到十年时间内,打造一个创新开放的海洋新区,争取再造一个新青岛。”交通——将建汽车总站/火车站/地铁2号线/5座立交桥配套——西海岸建中央商务区汇集各类经济项目50个以上10年再造1个新青岛使西海岸成为青岛的新名片西海岸经济发展的新春天西海岸经济新区将于今年启动建设7项规划编制公布2012西海岸新区规划本案2012西海岸2012西海岸的春天本案2012西海岸|报告目录|212012青岛政策新动向如何解决问题需求突破?4行业新动态带来新机遇3本案销售受阻,问题出在哪儿?下一步营销策略怎么走?5树立形象的视觉表现建议6通产伟业公司的独特优势7市场分析青岛市场接受考验的2011年——“高存量低去化”2011年月青岛楼市存量分析据中国指数研究院青岛分院数据显示,2011年,青岛全部物业形态存量房高达141609套,,需20个月消化完。其中青岛新建住宅商品房存量房108371套,。存量房超过1万套的区域为黄岛区、胶南市、胶州市和李沧区。其中,黄岛区存量高达16056套,%,成为青岛市楼市压力最大的区域。近年,黄岛楼市大打桥隧牌,房价如日中天,2011年6月30日,桥隧终于通车,但是也正赶上楼市大环境处于低迷状态,在房价成为购房者关注焦点的情况下,桥隧利好显得黯然失色。黄岛楼盘多供应量大,本地购买力有限,外地投资性购房者收到限购令限制,供需严重不平衡,开发商资金链受到严重考验,不得不低价入市、打折销售,甚至出现开发商被迫托管、撤股等现象。市场分析青岛市场2012——回暖之势步入2012年以来,青岛楼市一直在成交量上低位徘徊,春节期间共成交5套的冷清局面,最近成交量明显回暖。市场分析青岛市场销量走势2012走势房屋维修资金是青岛楼市2月成交反弹的催化剂;那么楼市刚性大需求则是成交上涨的实质性原因。二月伊始,经历了持续寒冬的。市场分析开发区市场2012年青岛地产行业环境逆势渐暖,而西海岸的新经济特区建设正式启动,也为地产行业的发展注入强心剂。低迷西海岸的新机遇!|报告目录|212012青岛政策新动向如何解决问题需求突破?4行业新动态带来新机遇3销售受阻,问题出在哪儿?下一步营销策略怎么走?5树立形象的视觉表现建议6通产伟业公司的独特优势7解读本案解读本案竞争市场解读本案营销策略解读本案定位阶解读本案项目简介本案销售解读:价格走势销售现状本案自2009年开盘以来,至2011年3月期间,一路飙升,单价从13000元/平米涨至16000元/平米,反