[3-019] 博思堂2008年苏州市天伦随园一期营销报告.ppt

天伦随园一期营销报告
苏州市博思堂投资顾问有限公司
2008年2月29日
1 随园序曲——营销环境浅析
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2 随园公民——目标客户分析
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3 随园迷思——项目自身分析
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天伦随园
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6 随园表情——企划创意表现
4 随园动力——营销推广执行
5 随园引擎——销售执行计划
1、市场分布格局
檀香园: 独体
阳澄苏园: 联排
玉山胜境: 独体
丰泽园: 独体、双拼
鼎园美墅: 独体
天使湾: 独体
泰泓花园: 独体、双拼
锦绣蓝湾: 双拼、联排
森林公园板块
阳澄湖度假板块
依托阳澄湖和森林公园,形成两大别墅集中区,巴城独享阳澄湖度假板块
2、在售别墅个案分析
项目名称
项目规模
产品形态
主力面积
在售均价
主力总价
建筑风格
天伦随园
35户
独体
260-280M2
16000元
450万
中式
阳澄苏园
140户
联排
250M2
289M2
5500-6000元
(预计)
150-200万
中式
玉山胜境
43户
独体
400M2
20000元
800万
中式
丰泽园
200户
独体
双拼
独体230-290M2
双拼210-230M2
独体9500元
双拼7500元
独体220-280万
双拼160-170万
类中式
鼎园美墅
136户
独体
独体270-380M2
独体9500元
260-350万
北美
天使湾
230户
独体
230-260M2
10000元
230-260万
欧式
泰泓花园
211户
独体
双拼
独体360-380M2
独体10000元
360-380万
北美
锦绣蓝湾
410户
双拼
联排
双拼200-240
联排160-190
双拼8300元
联排7000元
双拼170-200万
联排115-150万
欧式
檀香园
131户
独体
250-270M2
12000元
300-330万
欧式
200
220
240
260
280
300
320
340
180
360
380
400
420
玉山胜境
丰泽园
苏园美墅
泰泓花园
檀香园
丰泽园
天使湾
160
M2
锦绣蓝湾
阳澄苏园
锦绣蓝湾
独体
双拼
联排
集
中
区
集
中
区
空
白
区
独栋别墅面积大于其他类型产品,其中主要集中在240-280平米,本项目主力面积处于区独栋产品主流面积区间。
板块在售个案主力面积分析
天伦随园
200
220
240
260
280
300
320
340
150
360
380
500
800
玉山胜境
丰泽园
苏园美墅
泰泓花园
檀香园
丰泽园
天使湾
110
万元
锦绣蓝湾
阳澄苏园
锦绣蓝湾
独体
双拼
联排
独体与双拼、联排产品总价泾渭分明,价格远高于其余产品,独栋总价主要在220-280万/套,400万以上的独栋产品较少,本项目处于高总价位置
间
隔
区
同
化
区
板块在售个案主力总价分析
天伦随园
阳澄苏园
玉山胜境
丰泽园
天使湾
檀香园
泰泓花园
鼎园美墅
锦绣蓝湾
项目名称
中式风格
欧式风格
北美风格
别墅产品风格各异,中式风格市场竞争压力较大
板块在售个案建筑风格分析
天伦随园
3、产品去化特征分析
项目名称
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
泰泓花园
(独栋、双拼)
0
-1
0
0
0
7
1
1
1
天伦随园
(独栋)
1
0
2
2
0
0
1
5
0
檀香园
(独栋)
4
0
4
0
12
2
-1
-2
0
锦绣蓝湾二期
(双拼,联体)
--
--
--
--
--
--
84
(开盘)
8
8
丰泽园
(独栋,双拼)
0
-2
0
2
0
3
14
15
4
区域别墅整体去化缓慢;区域市场季节性影响明显;独栋别墅去化速度慢于其他别墅产品,平均去化速度为3-4套/月。
产品形态
推出量(套)
去化量(套)
剩余量(套)
独体别墅
498
271
227
联排别墅
334
249
95
4、竞争市场分析
区域市场别墅产品存量
目前区域市场的存量别墅以独栋产品为主,联排产品相对较少,独栋的存量产品占到了整个存量产品的70%;
从区域独栋