商圈分析与门店选址.ppt

商圈形态—商业区。商业行业的集中区,其特色为商圈大,流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费****性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。—住宅区。该区户数多,至少须有1000户以上。住宅区的消费****性为消费者群稳定,便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。—文教区。该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费****性为消费群以学生居多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。—办公区。该区为办公大楼林立。办公区的消费****性为便利性、外食人口多、消费水准较高等。—混合区。住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色,属多元化的消费****性。影响商圈形成的因素:§商店规模§经营商品的种类§商店经营水平及信誉§促销策略§家庭与人口因素§竞争对手的位置§交通状况●雷利法则——零售引力法则内容:在两个城镇之间设立一个中介点,顾客在此中介点可能前往任何一个城镇购买,即在这一中介点上,两城镇商店对此地居民的吸引力完全相同,这一地点到两商店的距离即是两商店吸引顾客的地理区域。公式: d DAB=─────── 1+√PB/PA 式中,DAB:A城镇商圈的限度(以沿公路到B城镇的里程衡量);PA:A城镇人口;PB:B城镇人口;d :城镇A和B的里程距离。二、商圈划定方法假设:A城镇人口9万人,B城镇人口1万人,A距B20公里。 20 DAB=──────=15(公里)1+√1/920DBA=──────=5(公里)1+√9/1 15(公里)5(公里)A***B中介点A地区大概的商圈●哈夫法则内容:哈夫法则是从不同商业区的商店经营面积、顾客从住所到该商业区或商店所花的时间及不同类型顾客对路途时间不同的重视程度这三个方面出发,来对一个商业区或商店的商圈进行分析。公式: 式中,Pij:i地区的消费者在j商业区或商店购物的概率;Sj: j商店的规模(营业面积)或j商业区内某类商品总营业面积;Tij:i地区的消费者到j商店的时间距离或空间距离;λ:通过实际调研或运用计算机程序计算的消费者对时间距离或空间距离敏感性的参数;Sj/Tλij:j商店或j商业区对i地区消费者的吸引力; ∑:同一区域内所有商业区或商店的吸引力。例:一个消费者有机会在同一区域内3个超市中任何一个超市购物,已知这3个超市的规模和3个超市与该消费者居住点的时间距离如下表所示。商店时间距离(分钟)规模(平方米)A4050000B6070000C3040000表5-1三个超市的规模和与该消费者居住点的时间距离如果λ=1,每个超市对这个消费者的吸引力是:A:50000/40=1250B:70000/60=:40000/30=:A:1250/(1250++)=:/(1250++)=:/(1250++)=,还可以按如下公式计算出i地区的消费者到j商店人数的期望值及在j商店购物(销售额)的期望值。Eij=Pij×CiE(Aij)=Eij×BiCi——i地区人口数Bi——i地区消费者在j商店的人均购物金额●实验法§实地调查§电话询问§邮寄问卷§提供服务三、商圈分析的要点§人口统计分析§经济基础和购买力分析§竞争状况分析§基础设施状况分析按照国外的经验和我国城市发展的实践,一般按照人口的数量规模和集聚程度进行零售商业和服务网点的配置:5000以下居民:应设置小型超市、生鲜食品店、普通饮食店、书报亭、医药店、肉菜市场、服务类商店(如美容美发、照相冲印、洗衣、家电钟表及日用品维修、代理购票送票、影碟影带出租等)等网点,满足居民的日常需求。达到2万居民:应增加设置中型超市、超值折扣店、各类专业店(如服装店、医药店、家电店、书店等)等购物网点;餐饮店、咖啡屋等餐饮网点;影剧院、文体设施等文体娱乐场所。达到10万居民:应增加设置大型超市、百货商店、儿童游乐园、中大型书店、银行、邮局等。达到50万居民:应增加设置区域购物中心;超大型超市(货仓式商场);商业街;各类中高档食肆酒楼、宾馆酒店等餐饮住宿网点;图书馆、博物馆、体育馆、大型文体娱乐设施等文化、体育、娱乐场所。:应增加设置大规模的购物中心,内设有2个以上大型超市或百货店、150个以上中型专卖店和专业店、30个以上餐饮店及20个以上室内室外娱乐休闲场所;大型百货商厦;高级酒店等。资料:根据人口数量的网点设置和业态业种选择