房地产住宅批量精装修的设计与工程管理(最终).pptx

房地产住宅批量精装修的
设计与工程管理 分析
一、精装修住宅发展概况
(一)、精装修住宅的发展趋势与现状
1、随着国家相应政策的实施以及房地产市场的发展,批量精装修交楼已经是大势所趋。更好地满足了消费者“重装饰轻装修”的消费理念,是城市房地产的新亮点。
2、批量精装修不仅能提高施工质量,降低造价和采购等成本,同时保证了室内的环境质量,尤其有利于实施住宅装修标准化、工业化生产,这对房地产业的健康、持续发展是非常重要的。
3、然而,在现阶段,虽然商品住宅带装修已经成为趋势,但在许多地区,无论是开发商还是装修施工单位,都还普遍缺乏基本的管理经验,对批量精装修了解和认识都相对滞后。对设计团队,工程管理团队,施工企业,后期物业服务都有更高的要求。
4、精装房为开发商提高新的利润增长点和品牌价值
二精装修住宅的产品的设计定位
(一)设计前期精装修的市场分析
1、产品装修层次的定位:简单装修,全装修,公寓式精装修
2、楼盘项目区域位的定位
3、客户人群的市场定位分析
4、设计风格,消费和装修档次、生活方式的市场定位,多种方案和档次供客户选择
(二)市场精装修现状
1、毛坯住房不断的取消,装修规范不断的扩大.
,不断和结构,水电,燃气,消防,给排水,暖通,后期设备安装不断打架,设计变更不断,需要建筑设计,室内设计与施工技术服务前期整合到一起,同时进行,保证三个“同时”。
,相互制约配合不到位。
,质量频出,工序安排错误,交叉严重。成品保护不到位交付后问题不断。
,现场协调混乱。
精装修房设计的定位首先取决于楼盘的市场定位。装修设计标准要根据项目类别、户型特点、楼盘规模、销售价格来确定。
一般来说,中高挡、户型面积和规模较大的楼盘,装修设计的标准就相对会高些;中小户型楼盘,装修设计则应该简洁、实用、经济。为了让客户有更多的选择性,开发商可提供几个装修方案供客户选择(特别是建设规模较大、户型较多的楼盘)。对于初期实施的企业尽可能从小户型开始,积累经验并不断改进管理方法。
对于别墅类的高档楼盘,开发商可先制作全装修样板房,作为指引,让客户可以选择含精装修的房屋,也可以选择毛坯房,不宜一刀切的全部做到精装修标准。
(三)、如何通过市场调查确定精装修住宅的产品定位
三、精装修住宅的设计范围及设计方法
(一)、精装修住宅的设计范围
设计范围的界定:
住宅精装修可划分为装修与装饰两部分。装修部分一般是实际的交楼标准;装饰部分一般是非交楼标准的内容,包括移动家具、部分家用电器、室内陈设、室内绿化、室内各种生活用品等。
精装修房交楼标准部分的设计内容:
主要是厨房、卫生间的全部设计、客厅卧房的顶面、地面、墙面及固定家具的设计。交楼标准中一般含厨房电器(炉灶、油烟机、消毒柜等);卫生间含洁具、镜前灯、淋雨器、梳妆镜、排气扇、灯具,毛巾架、手纸盒、浴巾架等。这里需要重点提出的是橱柜的设计,橱柜设计关系到厨房所有的电器设备,给排水点位,电器点位控制十分重要。橱柜是固定的家具,应该属于精装修房交楼标准的内容。
(二)、住宅公共部分空间的精装修
1、入户大堂的精装修设计
公共门厅的设计,门禁系统的布置方案,信报箱的布置,地面及天花的设计,灯具的设计,室内配饰布置
2、公共走道及电梯间的装修设计
电梯门标高的定位、电梯门套的设计、电梯轿厢的设计、走道铺地设计、墙面设计及楼层指引、防火门的装饰设计、消火栓门的装饰、楼层标识设计,装饰吊顶设计要充分考虑与吊顶内的管道、设备、线路等衔接,避免造成设计缺陷造成装饰美观无法实现。
3、消防疏散楼梯的装修设计
栏杆、楼梯踏步、节能灯光的设计
(三)、精装修住宅的设计流程
产品定位方案阶段初步设计阶段施工图设计
工作团队
策划师
规划师
建筑师
规划师
建筑师
室内设计师
建筑师
结构师
水电工程师
设备工程师
园林设计师
建筑师
结构师
水电工程师
设备工程师
园林设计师
弱电工程师
室内设计师
精装修设计方案经甲方及建筑师确认后,再提交给建筑结构专业、设备专业进行施工图设计。这样一来,避免了已往装修设计与原建筑设计的脱节。施工时问题就全部暴漏出来,到处变更和死症。
关键节点
(四)、精装修住宅的设计方法
1、客户分析、产品定位
确定住宅精装修的标准、范围。
2、在户型设计阶段介入精装修设计内容
厨房、卫生间的布置设计、家具布置空间的预留、电器设备空间的预留、外立面设计的考虑。
3、在施工图阶段与设备专业的对接
卫生间与厨房设备使用和安装空间要充分与给水出口位置、排水地漏位置、空调留洞位置、新风口位置、热水器位置、开关插座位置、弱电接口位置等。
4、装修设计与公共空间