格力旺角商业文化中心销售项目策划实施方案.doc

格力旺角商业文化中心销售策划方案一、项目概况项目名称:格力旺角商业文化中心物业状况:·㎡,㎡,是目前新香洲唯一一个纯商业建筑物。·处于新香洲心华路与敬业路交汇处,,毗邻体育中心与繁华的广富市场,是珠海政府规划的新香洲商业中心区之商业龙头。·项目分为A、B、C三个区域,其中A区四层,B、C区各三层,项目商业功能齐全、配套设施完善。广场规划有287个停车位。优劣势分析:·优势:——项目处在新兴的新香洲,为政府规划的商贸、文体、汽车商业区的核心位置。——为新香洲目前唯一一个纯商业物业,具一定的规模和较高经营档次。——是珠海格力置业倾力打造的商业项目,发展商品牌影响力大,形象良好。——是一个统一规划、统一管理、统一推广的整体项目,同独立分散经营商铺有质的区别。——周边楼盘密集度较高,聚集10多万消费人群,消费潜力巨大。——为政府支持项目,政府资源和市场资源丰富。·劣势:——目前该商圈不够成熟,尚未形成消费热点。——交通便利程度不够,只有23、33路两条公交线路过。——一路之隔的广富市场为一农贸市场,其脏、乱、差的经营环境对项目环境产生不良的影响。——在建的翠华时代广场定位同本项目类同,对本项目构成较大市场威胁。珠海商业概况珠海商圈分布及特征:经过多年的发展,目前珠海基本形成三大商圈:即拱北商圈,吉大商圈与香洲商圈。·拱北商圈:——商圈面积近18平方公里,可开发用地日益稀缺。——紧邻澳门,日人流量超过40万,是目前珠海最具活力的商圈。——以口岸广场、莲花路步行街、万佳百货、迎宾广场为核心,以百货、综合性超市及百货为特色。——消费群体集中在澳门、本地居民及外来游客。商圈辐射能力极强。·吉大商圈——商圈面积约13平方公里,正在逐步形成珠海流通业和商务区的中心商圈。——商圈日人流量达25万,良好的环境使其成为珠海中高档商品的集聚地。——以免税商场、海天购物城、珠海百货、铜锣湾百货为核心,以百货、写字楼及休闲文化为特质。——消费群主要为本地居民及外来游客以及追求品位和时尚的消费者。商圈的辐射力仅次于拱北。·香洲商圈——香洲商圈由于其地域特征,基本形成以扬名广场、香洲百货、香埠路步行街、湾仔沙电脑城为核心的凤凰南商圈与以茂业百货、鑫宝路商业中心为核心的南坑商圈。——商圈面积约15平方公里,其消费群主要以本商圈居民为主,辐射力相对较弱。——商圈主要以百货、超市、专业市场为主,随着商圈业态不断完善将与上述两大商圈形成鼎力之势。——日人流量近20万,经历80年代后期的衰落,近年发展速度较快。新香洲商业现状及前景:·现状:——尚未形成商圈形态,商业气氛较淡。以临街商铺分散型、个体式经营为主,缺乏经营特色,生命力较弱。——目前没有具规模档次的商业中心,商业业态表现为有限的几个社区店、便利店。仅仅以满足周边社区日常用品和食品的需求。——面积近12平方公里,可开发储备土地丰富,相对于上述三个商圈,新香洲总体特征为地广人稀潜力大。·前景:——在建及规划的楼盘众多,将成为未来珠海的主要居住区。——随着政府机构迁入该区域,将成为珠海新的经济兴奋点。——依托政府“文化兴市”的思路,该区域将打造成珠海商贸、文体、汽车为一体的商业文化中心。项目市场竞争:·翠华时代广场:由珠海电力房产投资在建,位于创业路与人民西路交汇处,㎡,㎡的商场,商场规划为一至二层。距格力旺角商业文化中心约300米,是格力旺角商业文化中心最具竞争力的项目之一。·新格里拉项目:㎡,距旺角商业文化中心东北面约100米,隔心华路相望,㎡,项目三面临街。·五洲花城步行街:项目位于银桦路中段,㎡,距格力旺角约1200米,项目三面临街,临街地铺一、㎡,年内将推出认购。·拱北中邦城商业步行街:项目位于迎宾南路原北岭旧村,商业建筑面积4万多㎡,项目部分拆迁完毕,准备桩基工程施工,据悉年内将推出认购。周边项目商铺售价及租金调查表:周边项目商铺售价及租金调查表项目面积(㎡)售价(元/㎡)租金(元/月㎡):餐饮2元/㎡/㎡:8月下旬项目定位纵观珠海市场发展趋势,珠海的拱北、吉大及老香洲商业相对成熟,其商业格局