[毕业设计职称论文]浅谈物业管理中的保安责任问题.doc

[毕业设计职称论文]浅谈物业管理中的保安责任问题.doc浅谈物业管理中的保安责任问题物业管理保安服务中发生的孑盾主要集中在两个方面:一是业主的人身、财产安全在物业管理区域内受到侵害引发诉讼;二是日常管理中引发的纠纷。保安人员处在物业管理第一线,和业主有最频繁的接触,容易引发冲突。而-•,则报端网站等媒体大多口诛笔伐,对物业管理企业进行曝光指责,使得物业管理企业名声受到损害。山此,反思我们物业管理制度的设计,通过比较可以看出,国外大部分地区的物业管理对治安和安全防范管理的介入都较浅,包括美国、加拿大、口本、法国、丹麦等国,有的完全不介入社会治安等公共安全事务,而大多则只配备极少最的人员负责公共秩序的维护。在发达国家的大型社区,対秩序的维护更多的采用技防血不是人防,例如在关键部位设置24小时摄像,发生安全问题时■派人到现场参与调解,需要吋向公共安全管理部门提供情况。因此,在物业管理区域几乎见不到物业人员,孑盾和冲突也极少发生。我国大陆物业管理发源于广东沿海地区,在起步阶段就把保安担负的安全管理工作作为亮点纳入了服务范畴。多年來,物业管理保安在积极协助公安部门开展治安、消防、交通安全管理,在处理突发事件,消除安全隐患,维护城市的安宁和业主的安全方而发挥了积极的作用。但是在早期的管理中,行业自身也存在夸大保安作用的问题。有的企业就大肆宣传有了物业管理保安24小时值岗和巡逻,管理区域内偷盗等刑事案件可以杜绝,业主的人身和财产安全就可以得到保障等等。物业管理企业都配备了大量的保安人员,有设岗值勤的,有流动巡逻的,大多按类似警服着装,给业主以准警察部队承担治安管理的印彖。包括1984年建设部颁布的《城市新建小区管理办法》(以下简称《办法》)也提出:“住宅小区管理是指対住宅小区的房屋建筑极其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和坏境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治”。山此町见这个阶段的物业管理把安全管理放在较为重要的位子上,从而导致社会各方面对物业管理的治安责任看得较重。此间,深圳、上海、北京都发生过在管理区域内家庭财产被盗其至业主被杀害的事件,业主状告物业管理企业并提出巨额索赔,使物业管理承受了巨大的压力,也引发了业内对物业管理承担安全防范事物责任和能力的再思考。2003年9月,国务院颁布了《物业管理条例》(以下简称《条例》),《条例》明确了物业管理职责为:“物业管理是指业主通过选聘物业管理企业,山业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对龙屛及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动"。《条例》与1984年建设部《办法》相比,对物业管理承担的安全事务管理作了重大的调報。通过对《条例》分析可以看出其中三层意思:首先明确了物业管理是“维护相关区域秩序”,并非对住宅小区的治安管理,不负有保障业主和住户人身财产安全的责任;其次明确了“物业管理企业应当协助作好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业管理企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部们报告,协助做好救助工作”。平时协助安全防范,发生事故及吋报告和协助救助是物业管理应承担的三项任务;再次是在相关条款中规定了“雇请保安的,应当遵守国家有关规定程从该法规看当屈选择性规范,它并不强制规定物业管理必须设置保安岗位以及承担保安责任。从法理上说,物业管理维持秩序和协助安全性防范工作的服务属于私权范畴,