改革开放中国房地产发展史.doc

房地产业发展的“复苏”阶段(1978 年至 1988 年) 这一阶段的特点,是从理论到实践,把房地产业逐步地纳入商品经济的轨道。其中,带有重大变革意义的“事件”主要有: (一)1980 年4 月***同志提出了我国房改的总设计方案,明确了住房商品化的发展方向。(二)1983 年底国家统计局发布的 1984 年统计报表, 第一次列入了房地产指标, 房地产从此恢复了“名份”。(三)1984 年六届人大的《政府工作报告》指出: “城市住宅建设,要进一步推行商品化试点,开展房地产经营业务”。(四)1988 年初颁布了我国的第一个房改文件,即《国务院关于城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》。(五)1988 年七届人大通过的宪法修正草案中,明确了土地使用权可以依照法律规定有偿转让。(六) 改革开放初期建立的房地产企业, 数量少, 并主要是事业经营。从 1986 年至 198 8 年的短时期内,房地产企业由 400 多个迅速地发展到 3140 个,而且开始大批量地转为企业经营。第一次加快发展和“过热”发展阶段(1989 至 1993 年) 1989 年至 1991 年, 我国的房地产业开始了加快发展的进程。不幸的是, 1991 年出现了超过 50% 的过快增长“苗头”; 1992 年就进入了“过热”发展。其主要表现是: (一)199 2 年完成的房地产开发投资比 1991 年增长 117% ;(二)1992 年出让土地的地块数和土地面积, 分别是 1991 年以前全国出让地块和土地面积的 3 倍和 11 倍; (三)1992 年底房地产企业达到 17000 家,是 1991 年 3700 家的 倍;(四)1992 年底与年初相比, 房价平均涨幅为 51% 。房地产业的第一次宏观调控阶段(1993 年至 1996 年) 面对 1992 年出现的过热发展,从 1993 年下半年开始, 我国政府对房地产业开展了宏观调控,主要措施有: (一) 加强法制建设。以 1994 年7 月人大常委会通过《中华人民共和国城市房地产管理法》及其配套规章为主要内容。(二) 合理使用经济手段和行政手段进行调控。例如, 暂时停止房地产投资贷款, 暂时不准房地产企业股票上市等。(三) 狠抓清理工作。包括对多占土地、乱设开发区、盲目成立房地产企业进行清理,使之大幅度缩减。(四) 在加强法制建设的同时,大力整顿和加强市场管理。由于这次宏观调控是 1993 年下半年开始的,因而 1993 年的住宅投资仍比 1992 年增长 87% 。而受 1993 年“翘尾巴”的影响, 1994 年更比 1993 年增长 170% 。所以, 这次宏观调控反映在投资规模上,到 1995 年才开始见成效, 当年投资比 1994 年增长 21% , 1996 年比 199 5 年增长 % , 1997 年则与 1996 年持平。房地产业第二次加快发展阶段(1997 年至 2008 年) 1996 年和 1997 年我国房地产和住宅建设投资规模, 出现了过慢发展状况, 引起了国务院的高度重视。 1996 年7 月,时任总理的朱镕基同志在与房改领导小组成员谈话时,初步地提出了加快住宅建设,使之成为新的增长点和消费热点的要求。 1997 年下半年在与建设部领导谈话时,再次提出这一要求。 1997 年全国各地在