住宅市场需求白皮.doc

购房积极性较去年明显提升对未来降价预期大单价承受力明显下降主力面积需求扩大——·市场研究中心2012年5月22日进入2012年,杭州楼市开启大起大落一年,2011年年末略有下降杭州房价更是不堪一击,从直降5000元/平方米到30-40%降幅,杭州楼市迎来了一片房价下降哀鸿之声;在桥西、申花、丁桥、滨江等主流板块降价带动下,杭州楼市成交量从冰点有所反弹,4月份成交量一度回归到2011年水平,杭州楼市出现了价降量升态势。。。。。。限购、降价、迷茫、悲观,目前杭州楼市依然阴晴不定,虽然众多板块迎来了较大幅度降价,但大部分楼盘房价依然巍然不动,自然成交量也寥寥无几,楼市将继续大幅度降价继而实现全面降价还是停留在目前部分降价水平?而购房者对目前发展未定楼市怎样看待?目前房价是否已经达到意向购房者预期水平,是果断出手还是继续等待?降价后需求是否出现很大变化?。。。。。新形势下博弈进一步延续,而购房者心态变化却通过房交会展露无遗,合创地产机构通过连续六年需求跟踪调研,整理出目前楼市状态下意向购房者众生态,在这市场发展陷入迷茫窘困悲观之时,通过系列变化研究,剖析楼市未来发展方向。借杭州第十八届房博会之际,合创地产机构就目前杭州房地产市场住宅需求及需求特征做了一次广泛调查活动。本次调研通过房交会现场以随机拦访、一对一问卷调研形式,共设问卷900份,回收有效问卷875份,其中对住宅有购买意向有效问卷为805份。以下剖析均针对814份有购房意向问卷展开(文中简称意向购房者)。同时,我们还把本次调研结果与2006年、2007年、2008年、2009年、2010年、2011年数据做一个比较,以期通过动态数据了解与剖析近五年内意向购房者购房心态与需求变化。根据本次在杭州人居展所做关于杭州住宅需求调研显示,以及结合合创地产机构市场研究数据库历史对比,我们对杭州楼市住宅需求特征及变化得出以下结论:购房心态购房积极性从历史最低点回暖,明显高于去年下半年。%,%%受新政持续加深影响,目前意向购房者购房积极性依然处于近年来较低水平,但进入2012年后,房价持续大幅度下降也提升了意向购房者购房积极性,从2011年下半年最低水平开始明显反弹,购房积极性明显升高。购房者观望心态有所减弱;放弃购房比例较去年下半年明显减少,刚需购房积极性明显上升本次调研显示:受2012年房价大幅度下降影响,意向购房者特别是首次置业刚需们观望心态明显减弱,认为目前是下单好时机比例上升到2011年以来最高水平,放弃购房比例也明显下降,而明确表明自己是刚需群体,%快速上升至18%,表现出较积极购房心态。后市判断继续悲观心态,降价认知高度集中,%比例进入2012年后,对后市发展判断悲观心态依然在延续,且愈演愈烈,%意向购房者认为房价在未来半年内将会继续下降,这个比例成为09年以来最高点,降价成为意向购房者普遍认知。最能接受降价方式是总价直减,降幅预期明显加大,超过一半人判断降幅在10%以上,能接受降幅集中在5-20%区间购房心态总结:从2011年到2012年,虽然同属于政策影响期,但意向购房者心态发生明显转变,进入2012年后,在大幅度降价刺激下,购房积极性从最低点有所上升;观望心态明显减弱,更多刚需购房者开始有所行动;但对于后市发展,同样受降价影响,意向购房者对后市将继续降价认知较为统一,且预期降幅较2011年明显加大。由此可以看出,在经历2011年-2012年楼市大转折发展洗礼后,虽然购房者购房积极性、观望心态逐渐恢复积极,但在购房者眼中,下行发展依然是主基调,楼市发展一切均以“降价为前提”,只有降价才能支撑成交量暂时“繁荣”,也只有在降价前提下,购房积极性才得以回升。主力需求:目前居住主力面积从70㎡以下上升到71-90㎡,改善需求对品质要求升级换代本地客占绝对主流,降价促使异地意向购房者对杭州楼市保持高关注异地客不再以温州人为主,分散在浙江省各个角落本地购房者依然是购房绝对主流,%。进入2012年后,虽然外地意向购房者比例较2011年下半年有所减少,但依然保持在较高水平,特别是从3月开始,部分楼盘大幅度降价促使外地人来杭州购房积极性明显升高。同时,本次调研异地购房者有了新身份,除了热衷楼市投资温州客组团前来外,其他地区意向购房者也明显增加,其中绍兴、丽水、台州、湖州、宁波、诸暨等地占比略高,其他如衢州、海宁、金华、桐庐等地区也开始出现。而相较往年,外省客户明显减少。首次置业与二次置业共增长,均创近三四年新高,首次置业成绝对主流进入2012政策深度影响期后,首次置业比例明显上升,%,为近