商铺投资回报率有多高.doc

商铺投资回报率有多高?2007-09-0309:55:58 【浏览字号:大中小】 精彩大放送新房推荐|地产业界|时尚家居|房产论坛房产特刊:09年房产预言哪一个会成真?变电站热议话题聚焦,住在变电站附近安全吗?房企盘点·新世界:顽强蓄势,望逆市中突进房企盘点·合生:不惧金融危机寒冬里大手笔拿地房企盘点·富力:艰辛走过2008希望在明天?房企盘点·星河湾:“狂风暴雨”后岂能安哉搜索更多商铺的资讯>>> 人人都说“投资商铺是金”、“一铺养三代”,商铺投资迎来了黄金时代。随着投资理念日趋成熟,商铺确实受到了越来越多投资者关注,那商铺出租投资回报到底达多少才是合算呢? 一般来讲,商铺可以在8年左右收回投资,此后年出租收益率一般可以达到8%,好商业旺铺可以达到16%以上。当然不同商铺情况也不同。我们可以拿两个公式来计算: 方法一,主要适用于没有贷款一次性投资。计算公式为:(税后月租金-每月物业管理费)×12 =年租金收入,而年租金收入÷购买商铺总价=年投资收益率。反之,用购买商铺总价÷年租金收入=投资回收年限。方法二;主要适用于贷款投资收益计算。计算公式为:(税后月租金-按揭月供款-每月物业费)×12 =年租金收入;(首期房款+按揭贷款)÷年租金收入=投资回报年限。反之,用年租金收入÷(首期房款+按揭贷款)=年投资收益率。当然,投资是为了赚钱。那究竟能不能赚钱?能赚多少钱?这里也不能光算收入,还要充分考虑到各项支出。上面所列投资收益计算公式,只是着重考虑了主要收入与支出部分,另外,还有一些可能与必要支出,千万不能忽略。第一项支出是在商铺前期购买环节中支出,像购买商铺应交契税,这项为总房价3%,这一比例是商品住宅契税两倍。第二项支出是商铺水、电、气、热、物业管理等在商铺后期使用过程中支出都是按商业市政标准缴费,大大高于普通住宅标准。所以,在计算商铺投资收益时,一定要充分考虑到以上支出,这样才能够算出一个更加真实投资回报率。最后要提醒投资者是,虽然投资商铺赢利前景看好,但是并非所有商铺都能保证赚钱。对于想投资小型商铺投资者来说,首先要考虑因素是所选地点区域性商业气氛是否浓烈,如人口密集度、日均人流量、消费能力及结构、配套设施结构等。而且,要瞄准新建市场。一般说来,新建市场其出售价位相对而言比老市场要便宜得多,如果到有发展潜力新市场购置经营门面,则升值潜力大,投资少,其次,要盯住一些新开发城区。任何投资都是有风险,同样投资商铺,有人赚了大钱,而有人可能连本都收不回来。所以,一定要注意避免投资风险。商铺投资回报率如何计算 2009年01月21日17:10:56 住在杭州网目前世面上出售或者出租商铺一般分为沿街商铺与社区商铺,由于商铺受地理位置以及人流量等影响较大,价位差异也相当大。因此,投资回报率也会不同程度上受到影响。严格意义上来说,商铺投资回报率一个动态概念,投资中除了投资者购买初始投资外,还应包括税费,贷款利息、物业管理费用、取暖费用、折旧费用,甚至还有通货膨胀带来价格贬值与央行加息后带来利差等方面因素。同时,投资者还必须考虑到商铺有一定空置期。不同物业理想投资回报率不尽相同,其合理利润、投资临界点与超高利润率大致如下表:物业类别合理回报率投资临界点超高回报率商住两用物业10-12%>7%>15%烂尾物业9-10%>6%>20%地铁物业3-6%>3%>10% (以上数据仅供参考) 对于普通投资者来说,动态投资计算比较复杂,本网罗列以下几种计算方式,仅供投资者参考。(1) 租金回报率=每月租金收益×12/购房总价案例剖析:2008年12月底,周先生买下了翠苑社区一套临街商铺,面积约40平方米,售价约160万元,目前在这片商铺周边,同等商铺月租金约是350元/平方米左右,。那么,他投资回报率将是多少呢?现在让我们计算一下:租金回报率=14000*12/1600000=% 点评:这种方法计算简便,对一次性付款情况剖析会较为准确,但由于只考虑了租金与房价,其应用范围比较局限,对于使用按揭贷款购房回报情况就不太适用。(2) 租金回报率法公式:(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内按揭款)。案例剖析:假设周先生首付100万元,贷款60万元,按揭20年,按照最新商业贷款上限贷款利率。套用上述计算公式:这个商铺投资回报率=(14000-4277)*12/(1000000+1026682)=% 通过计算,我们得出该套商铺投资回报率将是:% 点评:该计算方法优点:考虑了租金、价格与前期主要投入,比租金回报率剖析法适用范围广,可估算资金回收期长短。不足:未考虑前期其他投入、资金时间效应。不能解决多套投资现金剖析问题。且由于其固有片面性,不能作为理想投资剖析工具。(3) 租金回报率剖析法