国有土地上房屋征收评估技术细则.doc

国有土地上房屋征收评估技术细则总则制订依据:第一条制订依据:为了规范本市国有土地上房屋征收评估 工作,保证房屋征收评估结果客观公平,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》国务院、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》、《海安市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》,参照《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》等有关规定,制定本技术细则。适用范围:第二条适用范围:评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值,测算被征收房屋类似房地产的市场价格,以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定,适用本技术细则。评估机构:第三条评估机构:从事国有土地上房屋征收评估的单位,应当是具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上(包含三级)房地产评估资质的房地产估价机构(以下简称评估机构),并已列入向社会公布的房屋征收评估机构名录。评估人员:第四条评估人员:从事国有土地上房屋征收评估活动的工作人员应当经培训合格取得上岗证,负责征收评估工作的专业人员,应当是评估机构中的专职注册房地产估价师。评估对象:第五条评估对象:为被征收范围内经现场查勘认定的被征收合法建筑物及其占用范围内的国有土地使用权和其他不动产(以下简称被征收房屋)以及除政府对于产权调换房屋价格有特别规定外的用于产权调换的房屋,不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。评估目的:被征收房屋价值评估目的应当表述为“为第六条评估目的:房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据,评估被征收房屋的价值”。1用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据,评估用于产权调换房屋的价值”。评估时点第七条评估时点:被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。评估假设第八条评估假设:被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格,应当剔除偶然的和不正常的因素。评估方法:第九条评估方法:注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况,对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后,选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的,应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的,应当选用收益法评估;被征收房屋是工业、生产、仓储用房的,如市场交易量较少,无法选用市场法的,应当选用成本法评估;被征收房屋是在建工程的,应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的,应当选用两种以上评估方法评估,并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后,合理确定评估结果。价值标准:第十条价值标准:为公开市场价值,不考虑被征收房屋在估价时点所受抵押、租赁、查封等因素的影响。价值构成:第十一条价值构成:为被征收房屋的房地产市场价格,不包含搬迁补偿费、临时安置补偿费和征收非住宅房屋造成的停产、2停业损失补偿费以及奖励。住宅和商业经营性房屋合法土地使用面积等于或小于合法房屋建筑面积的,土地价值已在房屋评估时体现,不再单独估价。被征收房屋室内外装饰装修价值、停产停业损失等补偿,由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托与评估被征收房屋价值的同一评估机构通过评估确定。评估程序:第十二条评估程序:,明确评估基本事项并签订征收评估委托合同;,拟订征收评估作业方案;、拍摄影像,做好记录;;,进行测算;;,征求意见;;