某公司项目策划营销招投标书.doc

乐山嘉定中路项目策划营销投标书第一部分项目市场环境分析 10一、乐山区位及城市地位分析 101、乐山概况 10二、乐山住宅房地产市场特点 121、乐山房地产市场总体状况和背景 122、乐山房地产市场基本特点概述 153、乐山在售典型住宅项目案例分析 174、乐山市房地产市场趋势预测 20三、乐山商业地产分析 221、总体供求分析 222、商业背景分析 233、商业市场特性 254、商业发展趋势 27第二部分项目SWOT分析 28一、项目地块条件 28二、项目SWOT分析 291、项目SWOT列表 292、项目SWOT分析 293、结论: 324、项目基本运作思路: 33第三部分商业定位及招商策略 34前言 34一、项目商业口岸分析 34二、商业总体定位 351、商业总体定位 362、商业功能定位 363、商业档次定位 364、商业推广定位 375、目标市场定位 38A、品位需求 38B、错位需求 39C、文化需求 39D、物业升值 39三、商业业态定位 401、业态定位基础 402、业态定位原则 、资产不断增值原则。 。 。 。 423、详细业态定位 : : : ,经营客户群主要构成如下: : 45四、商业招商策略 451、整体招商思路 ,销售同步的营销策略 ,订单式的招商策略 ,资源整合的商家策略 46我司商业联盟中心部分商家资源 ,多方共赢的经营策略 ,确定阶段性的运作策略 482、招商原则和准备过程 503、招商拓展方式 514、谈判策略制定 52第四部分住宅定位及设计思路 55一、住宅定位 551、市场定位依据: 552、目标客户群定位 563、产品形态的市场前景 57二、户型设计配比 58三、住宅设计思路 581、楼层、朝向和户数 582、户型设计理念 593、户型设计原则 604、住宅细节建议: 62四、住宅概念打造 631、住宅单元入户引入酒店式大堂设计 632、引进“酒店式服务、公寓式管理”概念 643、外立面特色及风格的差异化 64第五部分项目初步规划及指标 65一、规划设计的思路——如何规划整体商业? 651、解决好平行交通和垂直交通的重要性。 652、解决好商业均好性问题。 653、解决好商业销售和招商的矛盾。 664、解决好道路带动商气的问题。 675、商业内街/广场比“满地铺”更适合本项目 676、集中式商业提升项目形象 68典型案例: 68二、三种规划方案的比较: 711、方案一 712、方案二 733、方案三 75结论: 76第六部分策划营销方案 77一、全面包装和推广,创造全新的商业概念。 77二、招商先行,销售随后。 77三、先卖住宅,后卖商业。 77四、分期推盘,动态涨价。 77五、形象展示,体验式营销。 78六、把握好整体和各阶段的推盘节奏。 78七、营销推广任务 。 78一、乐山区位及城市地位分析1、乐山概况乐山市位于四川省西南部,北面与眉山市接壤,东面与自贡市毗邻,东南面和西南面分别与宜宾市和凉山彝族自治州相连,辖市中区、五通桥、沙湾、金口河4个区、峨眉山市及犍为、井研、夹江、沐川4个县和峨边、马边两个彝族自治县。幅员面积12826平方公里,%。,有彝、回、苗等33个少数民族。,其中:%,%,%。城镇劳动平均工资7486元/人年。2002年,全市国内生产总值达180亿元,一、二、::。目前,乐山市中心城区建成区面积40平方公里,常住人口30余万,城市居民人均住房面积15平方米,城市绿地面积935公顷,%,。乐山市四季分明,雨量充沛,年降水量1800毫米,℃,最高气温38℃,最低气温零下4℃,。乐山是中国旅游名城、文化名城,集古城、江河、大佛、绿心、山水等特色融为一体,构成了乐山人文氛围突出的城市特征。加上乐山气候温和,雨量充沛,土地肥沃,资源富集,物