广西南宁澳门街《项目市场产品定位报告》.doc

.页眉. .页脚. 项目的宏观背景属于影响项目过程的基本面,它包括国家的宏观社会、政治、经济趋势及产业发展政策、导向,这些要素是项目发展过程所处的外部环境,它对项目的影响既是间接也是直接的。一项目宏观背景宝资通经过对目前国家房地产新政现状及走势的研判,认为如下方面要素将会对项目的发展进程产生影响。 1、加强土地供应管理土地市场趋向规范,建设用地增量控制更严。由于垄断市场结构,开发商不会牺牲自己的利润,必然将成本转嫁到产品之中,客观上造成了土地价格上涨。所以单独调控地价没有取到控制房价的目的。 2、规划调控中央政府加强了对城市规划的管理,实际上是加强了城市建设、房屋供应结构方面的控制,控制拆迁规模,鼓励建设经济适用房、中低价商品房。然而这些实际上危及了地方政府和开发商的利益,会受到地方政府和开发商的抵制。前者因为必须增加地方财政支出,减少地方财政收入,后者因为利润较低。但是因为中央政府将这作为考核地方政府的一个重要条件,所以执行到何种程度还是问题。 3、税收政策加强了住房交易环节的税收管理,对住房投资者和投机者( 炒房者) 进行抑制。例如对二手房转让设定限制和征收税费等。 5月27 日,国家税务总局已经会同财政部、建设部,下发了《关于加强房地产税收管理的通知》。7月19日, 国家税务总局、财政部、国土资源部联合下发的《关于加强土地税收管理的通知》, 要求各级地方税务、财政和国土资源管理部门进一步加强部门间的工作配合,实现信息共享,加强土地税收管理。这实际上抑制了二手房市场的发展。.页眉. .页脚. 4、银行信贷管理政策中央银行和银监会加强了银行住房信贷规模和风险管理。由于住房贷款有住房抵押,风险较低,是银行的优质资产,各家商业银行在其他贷款风险较大的情况下,加大了住房贷款发放。但中央政府担心房地产贷款风险引发金融系统危机, 危及国民经济,采取了对个人住房贷款加息措施和对房地产开发贷款限制信贷规模、提高贷款门槛、提高首付、降低贷款年限等措施,还对银行提高存款准备金率、存贷款利率和项目资本金比例等手段,达到了收缩信贷规模和降低风险的目的。客观上造成了住房贷款规模、银行业务量和利润的下降。 2005 年8月15日,央行发布的《2004 中国房地产金融报告》,报告建议:“取消现行房屋预售制度,改期房销售为现房销售”。从当前宏观经济形势看,央行发布这一建议的促动因素有二:一是从控制销售方式(实质上是提高投资门槛) 入手,化解国内房地产金融风险;二是从开发源头推动楼市理性回归。有业内人士认为,此《报告》传达出这样一种信息,即未来中央对房地产行业的宏观调控将由整体调控转向分类调控。 5、需求管理设置交易障碍和增加各种税率等稳定房价,抑制购房者的非理性预期,打击住房投资和投机。例如对二手房转让设定限制和征收税费等。另外,通过提高住房消费信贷首付比例以及加强对申请人的审核,从而提高消费者购房门槛,以达到抑制住房需求过度膨胀的目的。 6、供应管理政策现有市场供应结构以中高档商品房为主,中央政府要求地方政府加强经济适用房、廉租房建设,改善住房供应结构。城镇廉租住房制度建设情况要纳入省级人民政府对市(区)、县人民政府工作的目标责任制管理,省、自治区、直辖市相关部门要加强监督检查。为了合理引导住房建设与消费,大力发展省地型住房, 在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面,对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。这些措施达到了平抑房价的作用,但却使房地产市场变得低迷。.页眉. .页脚. 7、市场秩序管理建立房地产市场信息系统,加强信息公布和信息引导,整顿和规范房地产市场秩序,打击扰乱市场秩序行为,并且采取了一系列的管制措施。依法严肃查处违法违规销售行为,控制二次购房和投机性购房。宝资通的综合判断是:新政出台以后,房地产投资增幅回落,房地产价格涨幅趋缓,供求关系有所改善,商品住房交易结构有所调整,投机性购房得到初步遏制,商品住房平均价格涨幅趋稳,房地产信贷增速放缓。由于金融及税收政策的收紧,预计会对项目的销售进度以及商业物业的全部销售带来不利影响。.页眉. .页脚. 中国经济发展的区域不平衡性及地产业的不动产特征,决定了城市的中观经济、社会环境对项目的过程影响是直接的,我们把城市经济社会发展的态势,包括城市经济总量、人口、区域空间格局等方面,定义为项目的持力层,它决定了项目的市场边际界定及项目的目标生长空间。二项目中观背景 1 、南宁市城市中观背景综述南宁市近几年经济发展正处于上升的空间,房地产投资占 GDP 、固定资产投资的比重均处在合理区间,加上城市化进程、东盟 10+1、泛珠 9+2、西部大开发、南北钦防经济圈等众多发展机遇,房地产业发展空间巨大,房地产发展的“前景”看好。但不容忽视的是目前房地产市场存在总量上的结构失衡。 2 、南宁市房地产市场