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世道变了,如今的房子成了一只烂股票一个堪称经典的段子投资股票危险吗?毫无疑问,八亏一赚一平。投机期货危险吗?加了杠杆自然不在话下,九亏一赚比例都稍显低了。那么,如果有人要你用三倍杠杆,押下你五年积蓄,透支未来十年收入和家庭命运,去买一个股息比存款利率还低,市账率超过8倍,连续涨了十年已经涨了十倍,且还在源源不断增发,交易手续费5%,资本利得税20%的“股票”。你一定骂他疯了!可是很多人勇敢地冲进去了。近些年的房地产其实就是这样的股票,为什么换了房子大家的胆子就大了,标准就不同了?这个段子实在很棒,原创者是中国银行的一位高级交易员,他把房地产交易的精髓用百余字就描述得这么清楚,实在是高!我们来分解一下,房屋具备两重属性,即商品属性和资产属性。其中,商品属性还可以再细分,一是自然属性,即房子用来住,体现出使用价值;二是社会属性,即房子可以买卖和出租,体现为价值。涉及到钱,涉及到高的房价,房屋的资产属性自然凸显,所以在当下,简单地把房屋视为资产是应该的。资产是用来交易的,而交易需要考虑基本面、技术面、政策面、资金面、产品结构、资金成本,以及资产配置等。所以虽然金融市场上的交易和买房行为略有差异,房地产买卖比证券类投资标的交易起来复杂得多,流动性也较差,买房者也无需时刻盯盘免于市场波动带来的心理压力。但本质上买房就是一种金融市场上的交易。商品房的杠杆首先来看段子中提到的杠杆,买房的杠杆有多大呢?这体现在首付上,据梳理,首套房首付起初为二成,2005年3月上调至三成,2008年11月又曾下调至二成,2011年1月,再次调至三成。也就是说,首付三成,七成贷款,相当于用了2倍多的杠杆。至于二套房,作为改善型需求,首付比例前些年也是随着调控政策而一直变化。2007年9月,首付为四成,2010年4月改为五成,2011年1月又改为六成,甚至一线城市在2013年4月起相继改为七成。从总量上看,自1994年5月中国人民银行公布《住宅担保贷款管理试行办法》,加之工商银行1995年出台首个个人住房担保贷款管理办法以来,截至2013年底,全国购房贷款余额为9万亿元。而1995年~,即到2013年底,房贷余额占购房款总额的四分之一。即平均每套房四分之一的购房款为银行贷款,再折算下,。这里,总量计算也就是作个形象说明。不懂交易的悲哀再回到上述那个经典的段子。所谓房子的股息比存款利率还低,股息指的是房子租金回报率,在上海这样的一线城市,%~3%左右,确实不如一年定期存款利率。市账率也是