2010年11月保利连云港连云新城项目营销提报122p-课件（PPT·精·选）.ppt

保利影响一座城市的力量保利连云港连云新城项目营销提报核心思路提炼问题基础客源先天不足规划远景与基础客源严重不匹配城市向心力弱、流通差似海?非海!两个连云港! 入市划时代:城市与海保利进港城:城市事件、营销城市突破创时代:江苏的海拓展客源结构:向江苏乃至上海要客户矛盾点:江苏三大 CBD 之一的定位与薄弱的客源基础当梦想照进现实当梦想照进现实昆山花桥:依托大上海,成功实现人口外溢与产业承接南京河西:依托省会城市,人口基数庞大,城市新中心连云港连云新城:人口?产业现状?中心地位? ……连云港的 CBD :图纸上的 CBD 不到一个县级市的人口基数如何支撑连云区庞大开发量。连云区人口+赣榆县城人口,约 40 万 2005 年,连云港“城市向东”战略确定,政府大量拍地,至今连云区排除土地可建面积超过 800 万方,而连云区成交峰值的 2005 年仅为 68 万方,约占当年全市成交量 25% 。 16958 87 1532 488 7446 连云港 20949 112 1081 269 3848 镇江 25027 268 1659 无锡 23751 1638 441 4385 常州 29345 1650 826 8488 苏州 15646 1421 270 3130 537 8962 淮安 17664 1779 815 16919 盐城 12320 150 854 8555 宿迁人均可支配收入(元) 年房产开发量(万平方米) 市区人口(万) 城区面积(平方公里) 城市总人口总面积(平方公里) 城市 27548 60 77 999 张家港 27320 66 106 1263 常熟 27119 50 50 120 江阴 23201 64 106 宜兴人均可支配收入(元) 年房产开发量(万平方米) 市区人口(万) 城区面积(平方公里) 城市总人口总面积(平方公里) 城市?苏南苏北 8城市城市指标比较?苏南 4县级市城市指标比较国展中心板块墟沟老城板块平山转盘板块连云新城板块?时间: 2004-2006 ?代表项目:海客瀛洲一期、阳光国际中心一期。?时间: 2006 年至今?代表项目:四季花城、瀚海国际?时间: 2006 年至今?代表项目:久和国际新城、天惠爱丁堡、帝豪水榭花都、福港好莱坞、映像西班牙国展中心板块墟沟老城、平山转盘板块连云新城板块板块属性: CBD 核心区海景资源:有开发商:本土开发简述:占据核心海景资源与政务资源,但缺少统一规划,开发无序、占山为王,开发水准与产品层级较低。板块属性:老城、老城延伸海景资源:无开发商:本土、南京军团开发简述:为筹措东部开发资金大量卖地时代,久和国际新城一期的成功令平山转盘板块成为热点。南京军团的介入提升港城开发水准、产品实现一定创新。但总体水平距离国内先进仍有距离。板块属性:后 CBD 核心区海景资源:有开发商:本土、国内一、二线开发简述:原 CBD 核心区延伸板块。海景、政务资源丰富,一级开发初具规模。国内品牌开发商介入将极大提升港城整体开发水准连云区地产开发简阅:从无序到有序、从低端到高端。港城海时代——吹尽狂沙始到金。占山为王圈地运动成熟模式连云区主要在售个案概述: 大多为 05 年大拍地的产物,多半开发周期超过 2年,且均有较大存量。 1 天惠爱丁堡 2 久阳国际新城 3 福港好莱坞 4 帝豪水榭花都 5 映像西班牙 6 日 出东方 7 四 季花城凤 凰岭 1 2 34 5 6 7 8 8 小高层 10 万㎡小高层 4200 元/㎡四季花城高层 5万㎡高层 4600 元/㎡日出东方多层 3万㎡小高层 5万㎡高层 7万方小高层 5万方小高层 10 万方小高层 5万㎡未来一年推售产品多层 4200 元/㎡高层 4000 元/㎡小高层、高层 3800 元/㎡小高层 3900 元/㎡小高层 3600 元/㎡推案产品映象西班牙帝豪水榭花都好莱坞九和国际新城爱丁堡楼盘区域供求矛盾突出: 区域存量约 80 万方(具备预售条件),按目前月均 万方销售量计算,需要三年才能卖完?已销售但暂未开发量约 200 万方,已拿地未开发量又是 200 万方(包含开发区) ?连云区成交均价高于连云港市区的成交均价,但不及新浦区,量升价跌特点明显。? 2010 年连云区在市区销售量中仅占 18% 。开发量大,抗调控弱 35 25 57 28 35 20 42 商品房销售量(万㎡) 59 33 24 57