2007年中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告(pdf 16)..pdf

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中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告



课题组成员:钟伟魏伟王雪
报告提交日期:2007 年 11 月 20 日


本评估报告对中国房地产土地囤积的规模和结构进行了估测,进行计算了沉淀在土地
上的资金总量,以及囤地沉淀的信贷资金总量。此外,我们还尝试对房价和地价的关系进
行了讨论,显示出地价对房价的占比不是推动房价的决定性因素,供地方式和规模的改变,
导致的房地产市严重的供求失衡,才是推动房价飙升的关键。
主要的估测结果如下:

1、囤地现象不是新近出现的现象,2004 年之前的囤地增长规模,较之此后更快。显
示出囤地是供地收紧之后得到广泛关注的现象。估测到 2007 年底,开发商通过规
范渠道的囤地规模约为 8 亿平米,规范和非规范囤地约为 10 亿平米。
2、开发商目前的囤地规模大约可支持开发商静态开发 4 年或者动态开发 3 年,即可支
撑一个完整的开发周期。
3、囤地导致的资金沉淀规模可以通过多种方式来估算,综合各种估算,截至到 2006
年底,估计沉淀在土地上的资金约 万亿,这几乎相当于目前商品房的年销售额,
沉淀在土地上的资金成本也超过了目前房地产行业的年度利润总额,显示出房地产
企业的总体财务状况稳健性迅速下降。
4、在全部囤地导致的资金沉淀中,来自银行信贷的资金可能高达 万亿,差不多
银行体系每向房地产行业注入 4 元资金,就有 1 元被沉淀在土地上。和房地产企业
的净资产、净利润等指标相比较,沉淀在土地上的银行信贷资金已有一定风险。
5、地价和房价的关系较为复杂,通过多种渠道估测,地价对房价的占比仅在 20%-
30%之间,因此单纯从土地购置成本和房价形成来看,不能显示地价对房价的决定
性影响。地价影响房价的关键在于目前的土地开发、供应方式和规模,以及囤地的
资金成本,造成了市场严重的供不应求,形成了强烈的房价上涨预期。
6、大致可以用“资金为王、土地为祸”形容当前中国的房地产行业,继续维持既有决
策思维定势和市场供求状况,对房地产行业和金融行业是一场危险而巨大的赌博。

商品房特指经政府土地、建设和规划等部门批准,由房地产开发经营公司开发的,建
成后用于市场出售出租的房屋,包括住宅、商业用房以及其他建筑物。近年来,中国房地产
行业发展相当迅速,伴随着房价的快速上涨,商品房越来越成为人们关注的焦点。
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万科在其 2006 年报中这样描述中国的房地产市场:“中国的房地产行业,从诞生到现
在,不过短短的二十年历史,但已经经历了两个显著的转折点。1998 年,中国取消了福利
房分配政策,开始了以商品房为主的全面市场化过程,这是第一个转折点。在这之前,中国
的房地产行业只能说是在萌芽阶段,而在这之后,行业进入了近乎神速的增长。2005 年到
2006 年的宏观调控,使得行业进入了第二个转折点。”
2006 年第四季度以来,全国商品房价格出现快速上涨,土地囤积现象也日益引人注目,
本研究报告试图对全国房地产的土地囤积规模和结构进行分析,并讨论沉淀在土地上的资金
规模,以及地价变动对房价的影响。以试图对观察和预测房地产价格的变动趋势,以及防范
房地产金融风险提供必要的背景支撑。


第一部分房地产行业土地囤积的规模和结构

近年来房地产行业的囤地现象日益严重,但是对其总量和结构始终缺乏基本的测算。我
们认为,目前土地囤积的实质,是土地的迅速增值和土地流转使用效率方面的缺陷。“十一
五”期间,规划纲要要求保持 18 亿亩耕地,因此未来 5 年每年减少的耕地必须控制在 600
万亩以内,平均每个省只有 18 万亩略多一点,这构成了囤地的重要基础。此外,城市化理
论上可能带来土地更集约的使用,例如目前城镇居民居住占地大约 - 万平方公里,而
农民居住占地大约 万平方公里,缺乏有效的土地流转是囤地的另一重要基础。我们的
初步估计是,目前全国房地产囤积规模大约在 10 亿平米左右,其中山东、江苏、浙江和四
川四省的土地囤积现象最为突出。

1、全国房地产土地囤积的总量分析
我们试图从分析房地产企业的土地购置情况,以及其对所购土地开发情况的差异,来分
析全国房地产企业的土地囤积状况。计算近 10 年来土地购置和开发面积之间的差额,我们
可以得到下图。这样的计算失之粗略,但是除此之外似乎缺乏更为可行的估算方式。

房地产企业开发与购置土地情况(单位:万平方米)


35000.