房产公司成本控制指南.doc

立项成本控制要点应用指南立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规的限制,运作时灵活度较好,基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。项目部在项目开发前期起主要作用,因此,这一环节成本控制的主要任务由项目部来承担。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备注开发形式新征土地⑴征地费用①少交或晚交,力争减免①项目部负责⑵拆迁安置费用②房产确权后办理拆迁安置费用②项目部负责⑶大市政费用③自建部分按照公司工程体系走;交政府部分按有关规定办理③工程部、设计部和审算部负责自建部分;工程部负责交政府部分⑷规划条件④满足公司利益最大化,合理提高容积率,降低土地成本④项目部、设计部负责买断项目⑴买断内容①明确买断内容名明细①项目部负责⑵付款总额②为公司争取最大利益②项目部负责⑶付款时间③周期长、次数多③项目部负责⑷三通或七通一平的标准④明确验收标准明细④项目部、工程部负责⑸手续风险⑤与项目付款时间直接挂钩⑤项目部负责合作开发⑴合作方式①符合公司要求①项目部负责⑵分成比例②双赢原则②项目部负责⑶交房时间③尽可能延后交房③工程部负责⑷交房标准④不低于合同约定的交房标准④项目部负责⑸付款总额⑹付款时间⑤⑥选择有利于公司利益的方式⑤项目部负责⑥项目部负责规划环节成本控制要点应用指南规划环节的成本控制嗦占权重最大,具有“一锤定音”的地位和作用;在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键,可以最大限度地减少事后变动带来的成本。所以该环节控制要点和控制内容相当复杂,基本原则是:周密计划,科学讨论,严格审批。设计部和各类评审委员会在该环节承担主要的职能。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备注规⑴可行性规划设计①市场信息收集和分析设计部负责,项目、审算、销售部配合划方案②市场状况信息分析③规划要点确定④可行性研究设计任务书⑤可行性设计变更⑵方案评审①组成可行性规划评审委员会,对方案进行评审、确定②未通过的方案进入可行性设计变更环节,再重新评审由项目设计、工程、审算、财务、销售等各部门组成评审委员会,总经理负责⑶设计成果①对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整②设备选型方案提前确定设计部负责,工程部配合根据提交的设计成果进行投资估算审算部负责,设计部配合报批设计⑴设计方案①根据项目前期运营的情况和市场分析制定设计任务书设计部负责,项目部、销售部协作②设计方案招投标设计部负责③方案设计评审招投标评审委员会⑵报批①注意市政设计②注意相关法规,完善自身报批规范性,材料完整项目部负责,设计部配合扩初⑴扩初设计要求①对报批设计进一步调整②设计要求①项目部负责设计③内部审核⑵成本概算①根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、环境方案等因素对总成本作出概算②项目部负责⑶扩初设计图①根据扩初设计要求招标②专家评审③内部评审③工程部负责④项目部负责④设计调整设计部负责桩基设计⑴地质勘察①搜集权威地质资料②自己专业人员勘察设计部负责,工程部配合⑵设计方案评审①桩基设计,2种以上形式②由专家进行桩基形式和桩基结构评审⑶桩基施工图①设计调整施工⑴施工图设计要求①根据销售包装设计、桩基设计、功能设计及配套设施等因素,在扩初图基础上确立施工图设计要求设计部和工程部负责,其他部门协助图设计②建安施工图中结构造价、建筑造价和环境设施费等约占总造价70%的部分属于设计方可控部分,应严格审核。⑵报建政府部门报批费,按政府有关政策交纳项目部负责⑶报施工图⑷审图⑸施工配合互审互签,明确修改意见,设计洽商设计部负责,工程部协助,知会销售部⑹面积测算设计图纸测算与实际施工时检验相结合设计部负责,工程部协助销售包装设计①结合营销费用控制②施工招投标装修方案设⑴方案设计要求根据扩初设计图、经营指导书和实体研究的结果确定方案设计要求设计部负责,销售部协助计⑵材料设备选型成本方案①市场信息调研②根据设计要求确定装修材料和设备设计部负责③制订装修设计目标成本计划明细表④装修综合价格拆分分析⑶招投标制订设计任务书设计部负责,销售部协助评审招投标评审委员会功能设计⑴小区建筑物功能的经济评估①市场调研销售部负责②有针对性扩充建筑物功能设计部负责,销售、工程部协助⑵市政配套方案①市场状况调研②争取政府有利条件项目部负责⑶环境方案设计①根据投资估算和报批标准确立环境设计方案目标成本总额设计部负责项目部协助②招投标招投标评审委员会⑷智能化设计①市场现状分析,智能化必要分析②智能化内容控制销售部负责③招投标,寻找外部合作,争取双赢招投标小组组织,总经理负责⑸销售承诺保持各部门与销售部的信息畅通,保障销售承诺与实际功能的一致性设计部负责,工程部协助设计变更⑴设计调整费用⑵设计变更洽商严格按照设计变更洽商流程进行设计部负责,销售、工程部协助材料设备⑴选型⑵方案确定时间在扩初图确定前确定材料设备