第2章 资产评估的基本方法.ppt

第二章资产评估的基本方法 【学****重点】 :可比性的理解、直接比较法的运用等。 :折现方法的理解和运用。 :各个参数的计算方法和成本法的基本原理。 。 资产评估的基本方法按照分析原理和技术路线不同可以分为三种基本类型,或者三种基本方法:市场法、成本法和收益法第一节市场法 一、市场法含义 二、市场法的基本前提 三、市场法的基本程序及有关指标 四、市场法中的具体评估方法 一、市场法含义  利用市场上同样或类似资产的近期交易价格,经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。 【替代原则】 根据替代原则,采用比较和类比的思想及其方法判断资产价值的评估技术规程。 ,最具说服力的评估方法之一二、市场法的基本前提。(1)参照物与评估对象在功能上具有可比性,包括用途、性能上的相似或相同(2)参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性,包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等(3)参照物成交时间与评估基准日时间间隔不能够过长,同时时间对资产价值的影响是可以调整的三、市场法的基本程序及有关指标 (一)通过市场法进行评估大体要经历以下程序⑤分析评定结果(二)运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素 资产的功能是资产使用价值的主体,是影响资产价值的重要因素之一。 资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、役龄和规格型号等。 资产的质量主要是指资产本身的建造或制造工艺水平。 主要是考虑参照物成交时与评估时的市场条件及供求关系的变化情况。 一般情况下,供不应求时,价格偏高;供过于求,价格偏低。 交易条件主要包括交易批量、交易动机、交易时间等。四、市场法的具体评估方法(一)直接比较法  利用参照物的交易价格,以评估对象的某一或者若干基本特征与参照物的同一及若干基本特征进行比较,得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额,在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的方法。  该方法直观简洁,便于操作。  对可比性要求比较高,参照物与评估对象之间达到相同或者基本相同的程度,或者二者的差异主要体现在某一或多个明显的因素上。 (1)如果参照物与被评估对象可比因素完全一致 评估对象价值=参照物合理成交价格 (2)参照物与被评估对象只有一个可比因素不一致 公式原理 本思路事实上认可,参照物和评估对象的价值之间受某一特征(或者因素)的影响,而且成正比关系。(3)参照物与被评估对象有n个可比因素不一致 ①方法一 ②方法二 评估对象价值 =参照物成交价格±基本特征差额1±基本特征差额2±……±基本特征差额n 原理:分析各个可比因素不同导致参照物价格相对于被评估资产的价格差额,然后以参照物成交价格为基础,调整各个差额的影响,得到被评估资产的评估价值。